20181101-华创证券-10月房企销售点评_楼市销量趋弱_龙头相对更优_区域结构分化_11页_1mb

10月房企销售点评总结

核心内容

2018年10月，中国房地产市场整体呈现销量趋弱、价格下行的趋势。尽管如此，主流房企的销售表现依然保持增长，尤其是龙头企业表现更为突出。同时，区域结构分化加剧，一二线城市销售表现优于三四线城市。整体来看，房地产行业正经历从“高增长”向“稳定增长”的过渡，政策调控效果逐渐显现，市场趋于理性。

主要观点

• 10月单月销售情况：
  碧桂园以595亿元重回销售榜首，恒大和融创分别以530亿元和520亿元位列第二、第三。前三房企的销售门槛从去年同期的439亿元提升至520亿元，表明行业竞争加剧。10月单月销售过百亿房企达24家，比去年同期增加10家。

• 同比与环比表现：
  10月主流50家房企销售金额为6,640亿元，环比下降4%，但同比增长31%。1-10月累计销售金额达62,568亿元，同比增长38%。销售面积方面，10月为5,131万平方米，环比下降11%，同比增长22%。1-10月累计销售面积为46,590万平方米，同比增长35%。

• 区域结构分化：
  三四线城市销售继续走弱，导致三四线布局房企销售表现不佳，而一二线城市布局房企如万科、招商蛇口、金地、金茂等销售同比表现依然强劲。

• 集中度提升趋势：
  房企销售集中度持续提升，Top10房企1-9月销售额集中度从24.2%提升至28.5%，表明资源向头部房企集中。融资、拿地和销售的集中度提升逻辑依然成立。

关键信息

• 1-10月累计销售：
  碧桂园以6,116亿元继续蝉联第一，恒大以5,011亿元位列第二，万科以4,834亿元位列第三。销售破千亿房企达23家，同比增加11家，其中新城、金茂、金科等房企表现尤为突出，实现三位数增长。

• 销售增长情况：
  碧桂园1-10月销售金额同比增长26%，恒大增长19%，万科增长12%，融创增长49%，保利增长42%，绿地增长31%，新城增长104%，招商蛇口增长49%，阳光城增长80%，金地增长8%，旭辉增长51%，中南增长63%，富力增长58%，金茂增长146%，金科增长114%，蓝光增长56%。

• 投资建议：
  维持对房地产板块的“推荐”评级，认为龙头房企在弱市中更具优势，政策环境有望改善，投资价值凸显。推荐的房企包括：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线房企包括：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

• 风险提示：
  房地产市场销量可能超预期下行，以及行业资金可能超预期收紧，需关注政策变化和市场波动。

行业数据

• 行业基本数据：
  房地产行业共有130家股票，总市值为19,062.22亿元，流通市值为15,482.26亿元。

• 相对指数表现：
  1个月内相对表现4.87%，6个月内-3.31%，12个月内-0.91%。

图表说明

• 图表1：2018年10月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序）。
• 图表2：50家主流房企月度销售金额及同比。
• 图表3：50家主流房企月度销售面积及同比。
• 图表4：全国销售额与50家主流房企销售金额同比。
• 图表5：46城销售面积与50家主流房企销售面积同比。
• 图表6：10家、20家、50家主流房企销售金额同比。
• 图表7：10家、20家、50家主流房企销售面积同比。
• 图表8-11：2011-2018年龙头房企年度及月度销售金额和面积集中度。
• 图表12-16：2016-2018年万科、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股月度销售金额走势。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所，2017年团队新财富评选入围（第六名）。
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）、邓力（哥伦比亚大学理学硕士）。

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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