20230212-天风证券-房地产REITs周报_首支民企仓储物流REIT有何看点__8页_672kb

房地产行业REITs周报总结

核心内容

本周，嘉实京东仓储基础设施REIT成功上市，成为2023年开年首支上市的REIT产品，同时也是首支民企仓储物流类REIT。其上市首日涨幅达到11.64%，在5支2022年11月以来上市的REIT中表现第二，且是唯一一支上市3日后仍保持正涨幅的REIT。该REIT的底层资产位于重庆、湖北、河北三地，原始权益人为京东集团，上市募集资金将用于北京大兴国际机场临空经济区京东智能产业园等项目。

主要观点

1. 仓储物流REITs扩容效果显著

• 嘉实京东REIT上市后，仓储物流类REITs基金净值从75.53亿元增至93.19亿元，提升23%。
• 北京市已上市的基础设施REITs达6支，总募集资金为149.15亿元，占已上市25支REITs发行总规模801.18亿元的18.62%。
• 北京市基础设施REITs储备项目达52个，涉及资产规模约1900亿元，是现有上市规模的2.4倍，显示北京市在REITs市场中的重要地位。

2. REITs市场表现分化

• 本周中证REITs指数下跌0.189%，而REITs指数上涨0.154%，上证综指下跌0.084%，国债指数上涨0.016%。
• 产权类REITs本周上涨0.52%，特许经营权类REITs下跌0.11%，产权类REITs整体表现优于特许经营权类。
• 滚动4周，产权类REITs上涨3.65%，特许经营权类REITs上涨0.76%。

3. 估值收益率差异显著

• 本周平安广交投广河高速REIT估值收益率最高，达到8.45%；鹏华深圳能源REIT估值收益率最低，仅为1.46%。
• 交通基础设施类REITs估值收益率普遍在5%以上，而保障性租赁住房REITs除华夏基金华润有巢REIT外，其余均不高于5%。

4. 嘉实京东REIT表现亮眼

• 嘉实京东REIT本周涨幅2.60%，为所有REITs中单周涨幅最大。
• 该REIT的日均换手率高达15.69%，在所有REITs中居于高位，显示市场关注度较高。

关键信息

• 嘉实京东REIT为2023年首支上市的基础设施REIT，也是首支民企仓储物流类REIT。
• 北京市基础设施REITs储备项目资产规模是现有上市规模的2.4倍，为REITs市场扩容提供巨大潜力。
• 产权类REITs在市场表现和估值收益率上优于特许经营权类REITs，尤其在交通基础设施和仓储物流领域表现突出。
• 能源基础设施类REITs日均换手率普遍偏低，显示市场关注度相对较低。

投资建议

1. 关注产权类REITs，尤其是保障性租赁住房、园区基础设施、仓储物流类REITs，这些资产类型具有资产升值潜力和良好运营能力。
2. 关注具有稳定现金流和较高分红率的特许经营权类REITs，如生态环保、能源基础设施、交通基础设施类REITs。

风险提示

1. 政策实施不及预期：可能影响REITs的推进和上市数量。
2. 宏观经济不及预期：可能影响底层资产的运营和净利润，进而影响现金流分派。
3. 项目运营不及预期：可能导致底层资产净利润和现金流分派不及预期。

附录

表1：仓储物流类REITs净值比较

表2：本周REITs审批进度

表3：本周公募REITs重要公告

投资评级

分析师声明

• 本报告由分析师刘清海和胡孝宇撰写。
• SAC执业证书编号分别为S1110523010003和S1110522070003。
• 本报告所表述的所有观点均反映了分析师的个人看法，与天风证券无直接或间接利益关系。

一般声明

• 本报告版权属于天风证券及其附属机构，未经书面授权，不得以任何方式修改、发送或复制。
• 本报告中的信息来源于公开资料，天风证券不对其准确性及完整性作出任何保证。
• 本报告仅供客户参考，不构成任何投资建议或要约。

特别声明

• 天风证券可能持有报告中提及的公司所发行的证券，并提供相关金融服务。
• 投资者应独立评估本报告信息，并考虑其具体投资目的和需求。

联系方式