2020年租赁住宅行业监测报告-克尔瑞_108页_5mb

2020年住房租赁行业监测报告总结

核心内容概述

2020年，中国住房租赁行业在宏观经济环境和政策支持下展现出一定的复苏迹象。全国经济加速反弹，GDP增长超预期，房地产投资保持韧性，固定资产投资稳步回升，工业增加值维持稳定，消费市场逐步恢复，金融融资规模扩大，就业市场持续改善。然而，行业整体仍面临一定的挑战，如融资热度下降、租赁市场供需不匹配等。

主要观点

宏观发展环境

• GDP增长：2020年四个季度GDP当季同比分别为-6.8%、3.2%、4.9%和6.5%，全年GDP增长2.3%，首次超过100万亿元，占世界经济比重约17%。
• 投资增长：全年固定资产投资增长2.9%，其中房地产投资增长7.0%，成为主要推动力。
• 工业生产：规模以上工业增加值同比增长7.3%，PMI为51.9，显示制造业仍处于扩张阶段。
• 消费市场：社零总额同比下降3.9%，但地产后周期商品零售额增速回升，其中家电和建材零售额增长显著。
• 金融支持：社融规模增量达34.86万亿元，新增人民币贷款19.63万亿元，债券和信贷融资大幅增长。
• 就业市场：12月城镇调查失业率回落至5.2%，全年就业形势良好，预计2021年居民消费将有所改善。

现状回顾

• 政策支持：全国共颁布租赁相关政策243条，以权益保障和市场监管为主。一线城市政策完善度高，省会级城市在增加供应和保障权益方面发力。
• 融资情况：租赁行业融资热度降至冰点，运营商股权融资减少，ABS和类REITs融资规模大幅缩小。住房租赁专项公司债成为房企主要融资渠道。
• 土地供应：租赁土地供应量同比略有下降，但区域差距缩小，国企主导供应，上海、北京、杭州等地供应力度较大。
• 集体用地：18个城市加码集体用地供应，提出建设目标，如北京计划五年内供应1000公顷集体土地，建设50万套租赁住房。
• 自持用地：核心六城自持用地入市比例不高，但整体在建比例较高，预计未来将推动市场升级改造。
• 集中式项目：八大重点城市新增199个集中式公寓项目，近5万间房源，其中城家公寓新增项目数最多。

市场展望

• 租金变化：全国55城个人房源租金整体下跌，部分城市如武汉因疫情后需求恢复，租金坪效提升显著。
• 城市分化：租赁市场呈现明显的城市分化，部分城市如上海、杭州租金较高，而其他城市如大连、天津租金下降幅度较大。
• 未来趋势：预计未来五年租赁市场仍将是一个主要课题，政策支持和土地供应将成为推动行业发展的关键因素。

关键信息

• 政策支持：全国层面政策以权益保障和市场监管为主，一线城市政策全面铺开，省会级城市在增加供应和保障权益方面发力。
• 融资渠道：股权融资、ABS和类REITs融资规模大幅缩小，住房租赁专项公司债成为主要融资方式。
• 土地供应：租赁用地供应量同比略有下降，但区域差距缩小，国企主导供应，上海、北京、杭州等地供应力度较大。
• 集体用地：18个城市加码集体用地供应，提出建设目标，如北京计划五年内供应1000公顷集体土地，建设50万套租赁住房。
• 自持用地：核心六城自持用地入市比例不高，但整体在建比例较高，预计未来将推动市场升级改造。
• 集中式项目：八大重点城市新增199个集中式公寓项目，近5万间房源，其中城家公寓新增项目数最多。
• 租金变化：全国55城个人房源租金整体下跌，部分城市如武汉因疫情后需求恢复，租金坪效提升显著。
• 城市分化：租赁市场呈现明显的城市分化，部分城市如上海、杭州租金较高，而其他城市如大连、天津租金下降幅度较大。

总结

2020年住房租赁行业在宏观经济和政策支持下展现出复苏迹象，但整体仍面临融资热度下降、供需不匹配等挑战。未来，租赁市场的发展将更多依赖政策支持和土地供应，同时，租金变化和城市分化将成为行业关注的重点。