2020年租赁住宅行业监测报告-克尔瑞-2021.1-108页_5mb

2020年住房租赁行业监测报告总结

核心内容

2020年住房租赁行业在宏观经济复苏、政策支持以及融资渠道调整等多重因素影响下，呈现出一定的发展态势。报告从宏观发展环境、市场现状回顾、市场展望三个维度进行分析，涵盖GDP、投资、工业、消费、金融、就业、政策、融资、供应、城市等多个方面。

主要观点

1. 宏观发展环境

• GDP：2020年四季度GDP同比增长6.5%，全年增长2.3%，经济加速反弹，生产力和投资规模恢复超预期。
• 投资：全年固定资产投资增长2.9%，其中房地产投资增长7.0%，成为主要推动力；传统基建投资增速不及预期。
• 工业：规模以上工业增加值增长2.8%，PMI为51.9，制造业仍处于扩张阶段；工业生产者出厂价格同比下降1.8%。
• 消费：社零总额同比下降3.9%，但地产后周期商品零售额增速回升，家电、家具、建材等品类表现较好。
• 金融：社融规模增量达34.86万亿元，人民币贷款新增超20万亿元；债券和信贷融资大幅增长，成为逆周期调节的主要手段。
• 就业：12月全国城镇调查失业率为5.2%，连续四个月低于5.5%，全年就业恢复超预期。

2. 现状回顾

• 政策：全国共颁布租赁相关政策243条，以权益保障和市场监管为主。一线城市政策全面铺开，省会级城市加强供应和权利保障。
• 融资：行业融资热度降至冰点，股权融资、ABS及类REITs融资规模大幅下降；住房租赁专项公司债发行增长，成为房企主要融资渠道。
• 供应：租赁用地供应略有缩减，但区域差距缩小；国企主导租赁用地供应，占比达37.8%；自持用地在建比例较高，预计未来将推动市场升级。
• 城市：重点城市如北京、上海、深圳等在租赁住房供应、政策完善、补贴等方面表现突出；部分城市如南京、合肥等提出具体建设目标。

3. 市场展望

• 租赁市场：全国55城租金整体下跌，但部分城市如武汉、合肥、厦门等表现相对较好；需求恢复不及预期，市场分化明显。
• 集中式项目：八大重点城市新增199个集中式项目，近5万间房源，城家公寓项目数占比最高。
• 租赁用地：18城加码集体用地供应，建设目标明确，区域供应差距缩小，中心及近郊区域占比上升。

关键信息

政策方面

• 全国层面：政策数量较多，以权益保障和市场监管为主，涵盖《住房租赁条例（意见征集稿）》和《民法典》。
• 重点城市：
  • 北京：明确租赁住宅用地和供应计划，整治短租房市场。
  • 上海：发布13条租赁政策，推进住房租赁条例地方立法，建设代际融合社区。
  • 深圳：确定11种住房用地供应渠道，提高公积金租房提取额度。
  • 济南：计划新增360万平方米租赁住房，完善承租人权益。
• 补贴政策：多个城市推出补贴政策，如上海、深圳、合肥等，标准因地制宜。

融资方面

• 股权融资：仅自如获得一笔超小额股权融资。
• ABS及类REITs：融资规模大幅下降，仅金地商置、朗诗控股等少数企业成功发行。
• 专项债：成为房企主要融资渠道，发行规模达153亿元，发行利率在2.68%至7.70%之间。

供应方面

• 租赁用地：全国累计推出约235块租赁土地，规划建筑面积超1502万方；上海供应最大，达797万方。
• 自持用地：核心六城自持用地供应量较大，上海、杭州、北京供应量最大，整体在建比例达48.4%。
• 集体用地：18城加码供应集体用地，如北京、广州、合肥等，计划建设租赁住房，以中小户型为主。

城市动态

• 租金变化：全国55城租金整体下跌，武汉、合肥、厦门等城市表现较好，部分城市如太原、海口等跌幅较大。
• 房源供应：个人房源供应持续走弱，集中式公寓供应有所增加，但需求恢复不达预期。

结论

2020年住房租赁行业在宏观经济复苏和政策支持下逐步回暖，但融资环境趋紧，市场分化明显。未来租赁市场的发展需进一步加强政策引导和监管，提升供应质量，同时关注需求端的恢复情况，推动行业向更加规范和可持续的方向发展。