深度报告-20210207-克而瑞证券-房地产行业_2020年住房租赁行业监测报告_108页_5mb

2020年住房租赁行业监测报告总结

核心内容概述

2020年住房租赁行业在宏观经济复苏和政策推动下呈现出一定的发展态势。尽管受到疫情影响，租赁市场仍展现出一定的韧性，尤其在政策支持和融资渠道调整方面表现突出。报告从宏观发展环境、市场现状回顾和市场展望三个维度，对行业进行了全面分析。

主要观点

宏观发展环境

• GDP增长：2020年四季度GDP同比增长6.5%，全年增长2.3%，经济加速反弹，生产力和投资规模恢复超预期。
• 投资增长：全国固定资产投资增长2.9%，房地产投资全年增长7.0%，成为投资增长的主要推动力。
• 工业发展：规模以上工业增加值增长2.8%，12月增长7.3%，工业生产者价格下降，但整体工业复苏较为明朗。
• 消费市场：全年社会消费品零售总额下降3.9%，但地产后周期商品零售额增速回升，其中家电、家具、建材等品类表现较好。
• 金融支持：债券和信贷融资大幅增长，成为逆周期调节的主要发力点。社融规模增量首次下降，M2和M1增速有所放缓。
• 就业情况：12月全国城镇调查失业率为5.2%，连续四个月低于5.5%，全年就业恢复超预期。

现状回顾

• 政策支持：全国共颁布租赁相关政策243条，以权益保障和市场监管为主，重点城市如北京、上海、深圳、杭州、济南等出台多项政策，推动租赁市场规范化。
• 融资情况：股权融资热度降至冰点，仅自如有一笔超小额融资；ABS和类REITs融资规模大幅下降，专项公司债成为主要融资渠道，发行规模同比增长7.7%。
• 土地供应：租赁用地供应略有下降，但区域差距缩小，上海、杭州、南京、成都等城市成为主要供应地区。国企主导租赁土地供应，占总供应的37.8%。
• 项目发展：八大重点城市新增199个集中式项目，约5万间房源。其中，城家公寓新增项目数最多，显示出市场对集中式租赁公寓的持续关注。

市场展望

• 政策导向：中央经济会议提出加强保障性租赁住房建设，推动租购同权。重点城市政策全面铺开，完善租赁市场机制。
• 融资趋势：传统融资渠道面临挑战，专项公司债成为房企融资的主流方式。未来需关注融资成本和渠道的多元化。
• 供应结构：租赁用地供应趋于均衡，核心城市自持项目入市比例较低，整体在建比例较高。集体用地成为新增租赁住房的重要来源。
• 市场需求：55城个人房源租金整体下跌，33城下跌，22城上涨。部分城市如武汉在疫情后租金回升，但整体需求恢复不及预期。

关键信息

政策发展

• 全国层面：租赁政策数量较多，权益保障和市场监管为主，北京、上海、广州、深圳、杭州、济南等城市政策占比较高。
• 中央政策：中央经济会议强调保障性租赁住房建设，推动租购同权，规范租赁市场。
• 重点城市：一线城市政策全面铺开，省会级城市侧重于增加供应和市场监管。例如，北京明确租赁住宅用地和供应计划，上海推出多项政策支持租赁住房建设，深圳通过多种渠道增加供应，济南完善承租人权益保障。

融资动态

• 股权融资：全年仅自如有超小额股权融资，龙马诚入股自如，持股比例3%。
• ABS和类REITs：融资规模大幅缩小，仅金地商置和朗诗控股成功发行相关产品。
• 专项公司债：成为房企融资的主要渠道，发行宗数减少但金额增长，如重庆龙湖发行30亿专项债，成为最大发行主体。

土地供应

• 租赁用地：2020年全国共推出235块租赁土地，规划建筑面积超1502万方。上海供应量最大，占全国租赁用地的较大比例。
• 集体用地：18城加码供应集体用地，提出具体建设目标。例如，合肥计划建设2000套租赁住房，南京规划三块集体用地但尚未启动。
• 自持用地：核心六城自持用地供应量较大，上海、杭州、北京为主。整体在建比例较高，约48.4%。

项目进展

• 集中式项目：八大重点城市新增199个集中式公寓项目，近5万间房源。城家公寓新增项目数最多。
• 房源供应：集中式公寓和个人房源租金波动不大，但受疫情影响，分散式公寓租金起伏较大。

市场动态

• 租金变化：全国55城个人房源租金整体下跌，33城下跌，22城上涨。武汉疫情后租金回升，但整体需求恢复不达预期。
• 市场分化：城市间租赁市场表现分化，部分城市如杭州、南京、上海租金相对较高，但多数城市租金下降。

总结

2020年住房租赁行业在宏观经济复苏和政策支持下有所发展，但整体市场仍面临挑战。政策推动租赁市场规范化，融资渠道调整，土地供应趋于均衡，集中式项目增长明显。未来需关注政策持续性、融资多元化以及市场需求恢复情况，以推动行业健康稳定发展。