房地产行业：2020年住房租赁行业监测报告-20210207-克而瑞证券-108页_5mb

2020年住房租赁行业监测报告总结

核心内容概述

2020年中国住房租赁行业在宏观经济复苏和政策支持下有所发展，但整体仍面临市场波动、融资环境收紧及供需不平衡等问题。报告从宏观发展环境、市场现状回顾与市场展望三个维度进行分析，涵盖GDP、投资、工业、消费、金融、就业、政策、融资、供应、城市及企业等多个方面。

主要观点与关键信息

一、宏观发展环境

• GDP：2020年全年GDP增长2.3%，四季度增速达6.5%，经济加速反弹，生产力和投资规模恢复超预期。
• 投资：全年固定资产投资增长2.9%，房地产投资增长7.0%，成为投资增速的主要推动力。但传统基建投资增速不及预期。
• 工业：规模以上工业增加值增长2.8%，12月增长7.3%，达到2015年以来最高水平。工业生产者价格整体下降，但出厂价格降幅小于购进价格。
• 消费：社零总额下降3.9%，但商品房销售持续改善，带动地产后周期商品零售额增速回升。消费升级类商品如通讯器材、烟酒类、饮料类增长显著。
• 金融：社融规模增量达34.86万亿元，新增人民币贷款超20万亿元。债券和信贷融资大幅增长，成为逆周期调节的主要手段。
• 就业：12月城镇调查失业率降至5.2%，连续四个月低于5.5%，全年就业恢复超预期，就业优先政策持续发挥作用。

二、市场发展现状回顾

1. 政策支持

• 全国政策：共发布243条租赁相关政策，以权益保障和市场监管为主，其中北京、上海、广州、深圳、杭州、济南等六城政策占比超30%。
• 中央政策：中央经济会议强调保障性租赁住房建设，完善长租房政策，规范市场行为。
• 重点城市政策：
  • 北京：明确租赁住宅用地和供应计划，整治短租房市场。
  • 上海：发布多项政策，包括土地交易管理办法、租赁住房规划建设导则，推动公租房试点。
  • 深圳：确定11种住房用地供应渠道，提高公积金租房提取额度。
  • 济南：新增租赁住房360万平方米，完善租购同权政策，推动住房租赁市场长效机制建设。

2. 融资情况

• 股权融资：全年仅自如一笔超小额股权融资，融资热度降至冰点。
• ABS及类REITs：融资规模大幅缩减，仅为2019年的12.5%。
• 专项债：成为房企主要融资渠道，全年发行10宗，总规模153亿元，发行利率介于2.68%至7.70%之间。重庆龙湖发行规模最大，达30亿元。

3. 供应情况

• 租赁用地：全国累计推出租赁土地约235块，规划建筑面积超1502万方。上海、杭州、南京供应量最大，全国租赁用地供应中91%集中在重点城市。
• 自持用地：核心六城自持用地共337块，已运营项目占比44.8%，在建项目占比48.4%。
• 集体用地：18城加码供应集体用地，提出具体建设目标。如北京计划供应50万套租赁住房，广州计划建设300万平方米租赁住房。
• 集中式项目：八大重点城市新增199个集中式公寓项目，近5万间房源，其中城家公寓新增项目数最多。

市场展望

1. 租赁市场趋势

• 租金变化：全国55城个人房源租金整体下跌，33城下跌，22城上涨。武汉租金涨幅显著，达8.43%。
• 市场分化：城市间租赁市场呈现明显分化，部分城市因疫情反复，租赁需求恢复不及预期，导致租金走弱。
• 需求恢复：重点8城租赁需求在疫情后逐步恢复，但整体仍低于预期，需关注疫情反弹对服务消费的压制。

2. 未来发展方向

• 政策推动：政策层面继续加强租赁市场规范，推动租购同权，完善住房租赁市场制度。
• 融资渠道：专项债成为主要融资渠道，未来或继续发挥重要作用，而股权融资和ABS类REITs可能仍处于低位。
• 供应结构：租赁住房供应结构继续优化，集体用地和自持用地将成为重点，以提升市场质量和监管水平。

总结

2020年住房租赁行业在政策支持和宏观经济复苏的背景下有所发展，但受疫情影响，整体市场仍面临较大波动。融资方面，专项债成为主要支撑，而传统融资渠道如股权融资和ABS类REITs热度下降。供应方面，租赁用地和集体用地的供应持续增加，重点城市成为主要推动力。未来，住房租赁市场将更加注重规范化、市场化和可持续发展，政策与市场协同发力，推动行业向高质量发展转型。