20260510-国信证券-公募REITs周报（第65期）_算力REITs获政策明确支持_13页_2mb

公募 REITs 周报（第 65 期）总结

核心内容概述

本周公募 REITs 板块小幅收跌，中证 REITs 指数周跌幅为 -0.02%，年初至今跌幅为 -1.4%。主要指数表现排序为：中证转债 > 沪深300 > 中证全债 > 中证 REITs。REITs 总市值为 2243 亿元，较上周减少 2 亿元。全周日均换手率为 0.29%，较前一周减少 0.07%。

主要观点

• 市场表现：产权类 REITs 整体表现弱于特许经营权类 REITs，产权类平均周涨跌幅为 -0.2%，特许经营权类为 +0.0%。
• 项目类型表现：数据中心、能源、保障房、生态环保、交通、消费等类型 REITs 收涨，其他类型均收跌。
• 资金流向：主力净流入额前三分别为中航北京昌保租赁住房 REIT（3451 万元）、南方顺丰物流 REIT（1025 万元）、国泰海通济南能源供热 REIT（525 万元）。
• 交易活跃度：数据中心 REITs 区间日换手率最高，为 0.5%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 23.6%。
• 政策支持：国家发改委等四部门鼓励算力设施申报公募 REITs，标志着政策对算力资产的支持进一步加强。此外，市场首单燃煤发电公募 REITs 正式申报，为能源类 REITs 带来新的机遇。
• 估值情况：REITs 既有债性也有股性。产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 36BP；经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 354BP。
• 一级市场动态：截至 2026 年 5 月 8 日，已申报、已受理、已反馈的 REITs 产品数量显著增加，显示市场对 REITs 的持续关注。

关键信息

市场走势

• 主要指数周涨跌幅：中证转债 > 沪深300 > 中证全债 > 中证REITs
• 年初至今涨跌幅：中证转债（+6.5%）> 沪深300（+5.2%）> 中证全债（+1.4%）> 中证REITs（-1.4%）
• 近一年回报率与波动率：中证REITs 回报率为 -10.0%，波动率为 6.6%，低于中证转债、沪深300 和中证全债指数，但波动率低于沪深300 和中证转债。

项目类型与表现

• 周度涨幅前三：国泰海通东久新经济 REIT（+2.43%）、华夏中国交建 REIT（+1.85%）、中金中国绿发商业 REIT（+1.37%）
• 周度跌幅前三：华夏基金华润有巢 REIT（-1.847%）、中金安徽交控 REIT（-1.83%）、华夏合肥高新 REIT（-3.01%）

资金流向

• 主力净流入前三：中航北京昌保租赁住房 REIT（3451 万元）、南方顺丰物流 REIT（1025 万元）、国泰海通济南能源供热 REIT（525 万元）

一级市场发行动态

• 已申报：华夏蜀道集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金、长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金、华夏华润电力燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金
• 已受理：中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金等
• 已反馈：国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金等
• 已上市：中航北京昌保租赁住房 REIT、东方红隧道股份高速公路 REIT

估值跟踪

• 年化现金分派率均值：6.3%
• 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的 PB 指标
• P/FFO：当前价格与经营现金流的比率，反映短期估值
• IRR：内部收益率，用于衡量长期收益
• 产权类 REITs：重点关注股息率
• 经营权类 REITs：关注内部收益率

风险提示

• 公开资料数据滞后
• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 税收等政策调整风险
• 流动性风险

估值一览表

总结

本周公募 REITs 市场整体表现较弱，但部分类型如数据中心、能源、保障房、生态环保、交通、消费等有所上涨。政策对算力设施的支持以及燃煤发电 REITs 的申报标志着市场向更多重资产领域扩展。一级市场发行提速，显示市场对 REITs 的关注度持续上升。二级市场估值方面，产权类和经营权类 REITs 有各自的关注点，如股息率和内部收益率。市场需关注资产扩容对二级市场的影响及潜在风险。