> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募 REITs 周报（第 65 期）总结 ## 核心内容概述 本周公募 REITs 板块小幅收跌，中证 REITs 指数周跌幅为 -0.02%，年初至今跌幅为 -1.4%。主要指数表现排序为：中证转债 > 沪深300 > 中证全债 > 中证 REITs。REITs 总市值为 2243 亿元，较上周减少 2 亿元。全周日均换手率为 0.29%，较前一周减少 0.07%。 ## 主要观点 - **市场表现**：产权类 REITs 整体表现弱于特许经营权类 REITs，产权类平均周涨跌幅为 -0.2%，特许经营权类为 +0.0%。 - **项目类型表现**：数据中心、能源、保障房、生态环保、交通、消费等类型 REITs 收涨，其他类型均收跌。 - **资金流向**：主力净流入额前三分别为中航北京昌保租赁住房 REIT（3451 万元）、南方顺丰物流 REIT（1025 万元）、国泰海通济南能源供热 REIT（525 万元）。 - **交易活跃度**：数据中心 REITs 区间日换手率最高，为 0.5%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 23.6%。 - **政策支持**：国家发改委等四部门鼓励算力设施申报公募 REITs，标志着政策对算力资产的支持进一步加强。此外，市场首单燃煤发电公募 REITs 正式申报，为能源类 REITs 带来新的机遇。 - **估值情况**：REITs 既有债性也有股性。产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 36BP；经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 354BP。 - **一级市场动态**：截至 2026 年 5 月 8 日，已申报、已受理、已反馈的 REITs 产品数量显著增加，显示市场对 REITs 的持续关注。 ## 关键信息 ### 市场走势 - **主要指数周涨跌幅**：中证转债 > 沪深300 > 中证全债 > 中证REITs - **年初至今涨跌幅**：中证转债（+6.5%）> 沪深300（+5.2%）> 中证全债（+1.4%）> 中证REITs（-1.4%） - **近一年回报率与波动率**：中证REITs 回报率为 -10.0%，波动率为 6.6%，低于中证转债、沪深300 和中证全债指数，但波动率低于沪深300 和中证转债。 ### 项目类型与表现 - **周度涨幅前三**：国泰海通东久新经济 REIT（+2.43%）、华夏中国交建 REIT（+1.85%）、中金中国绿发商业 REIT（+1.37%） - **周度跌幅前三**：华夏基金华润有巢 REIT（-1.847%）、中金安徽交控 REIT（-1.83%）、华夏合肥高新 REIT（-3.01%） ### 资金流向 - **主力净流入前三**：中航北京昌保租赁住房 REIT（3451 万元）、南方顺丰物流 REIT（1025 万元）、国泰海通济南能源供热 REIT（525 万元） ### 一级市场发行动态 - **已申报**：华夏蜀道集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金、长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金、华夏华润电力燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金 - **已受理**：中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金等 - **已反馈**：国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金等 - **已上市**：中航北京昌保租赁住房 REIT、东方红隧道股份高速公路 REIT ### 估值跟踪 - **年化现金分派率均值**：6.3% - **相对净值折溢价率**：反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的 PB 指标 - **P/FFO**：当前价格与经营现金流的比率，反映短期估值 - **IRR**：内部收益率，用于衡量长期收益 - **产权类 REITs**：重点关注股息率 - **经营权类 REITs**：关注内部收益率 ## 风险提示 - 公开资料数据滞后 - 二级市场价格波动风险 - 基础设施项目运营风险 - 税收等政策调整风险 - 流动性风险 ## 估值一览表 | 名称 | 资产类型 | 上市日期 | 年化现金分派率(%) | 相对净值折溢价率(%) | P/FFO | IRR | |------|----------|----------|------------------|---------------------|-------|-----| | 博时招商蛇口产业园REIT | 园区基础设施 | 2021-06-21 | 4.35 | -14.48 | 22.02 | 7.52 | | 华夏合肥高新创新产业园REIT | 园区基础设施 | 2022-10-10 | 7.02 | -31.35 | 19.05 | 8.57 | | 华夏杭州和达高科产业园REIT | 园区基础设施 | 2022-12-27 | 5.45 | -15.90 | 19.62 | 7.80 | | 易方达广州开发区高新产业园REIT | 园区基础设施 | 2024-09-23 | 6.02 | -28.86 | 19.38 | 9.92 | | 广发成都高投产业园REIT | 园区基础设施 | 2024-12-19 | 5.08 | 2.49 | 18.78 | 5.37 | | 平安广州交投广河高速公路REIT | 交通基础设施 | 2021-06-21 | 10.24 | -20.34 | 10.87 | 11.20 | | 华夏越秀高速公路REIT | 交通基础设施 | 2021-12-14 | 8.12 | -6.76 | 14.12 | 6.23 | | 招商基金招商公路高速公路REIT | 交通基础设施 | 2024-11-21 | 11.89 | 16.33 | 11.73 | 5.37 | | 红土创新盐田港仓储物流REIT | 仓储物流 | 2021-06-21 | 4.16 | 10.68 | 24.29 | 5.74 | | 华夏深国际仓储物流REIT | 仓储物流 | 2024-07-09 | 4.17 | 22.58 | 24.00 | 5.83 | | 华泰紫金宝湾物流仓储REIT | 仓储物流 | 2024-10-29 | 4.63 | 4.90 | 21.12 | 6.21 | | 南方顺丰仓储物流REIT | 仓储物流 | 2025-04-21 | 4.49 | 13.51 | 22.06 | 5.63 | | 华夏安博仓储物流REIT | 仓储物流 | 2025-12-19 | 3.29 | -8.92 | 20.83 | 5.78 | | 鹏华深圳能源清洁能源REIT | 能源基础设施 | 2022-07-26 | 12.30 | 9.99 | 13.52 | 5.45 | | 工银瑞信蒙能清洁能源REIT | 能源基础设施 | 2024-12-10 | 10.78 | 44.23 | 8.51 | 0.03 | | 红土创新深圳安居保障性租赁住房REIT | 保障性租赁住房 | 2022-08-31 | 2.94 | 45.44 | 35.54 | 2.99 | | 招商基金招商蛇口租赁住房REIT | 保障性租赁住房 | 2024-10-23 | 3.25 | 36.70 | 30.67 | 3.20 | | 华夏华润商业资产REIT | 消费基础设施 | 2024-03-14 | 3.63 | 54.95 | 26.95 | 3.10 | | 中金印力消费基础设施REIT | 消费基础设施 | 2024-04-30 | 4.18 | 37.11 | 24.01 | 4.33 | | 华夏大悦城购物中心REIT | 消费基础设施 | 2024-09-20 | 3.86 | 49.53 | 25.78 | 2.19 | | 易方达华威农贸市场REIT | 消费基础设施 | 2025-01-24 | 4.78 | 67.10 | 28.47 | 2.08 | | 中金中国绿发商业资产REIT | 消费基础设施 | 2025-06-27 | 4.03 | 27.29 | 24.87 | 3.61 | | 华夏中海商业资产REIT | 消费基础设施 | 2025-10-31 | 3.96 | 5.61 | 28.46 | 2.12 | | 银华绍兴原水水利REIT | 水利设施 | 2024-11-08 | 5.38 | 50.67 | 24.32 | 1.91 | | 中航首钢生物质REIT | 生态环保 | 2021-06-21 | 10.12 | 32.27 | 16.72 | 3.80 | | 南方润泽科技数据中心REIT | 新型基础设施 | 2025-08-08 | 5.59 | 55.18 | 19.12 | 2.90 | | 华安张江产业园REIT | 园区基础设施 | 2021-06-21 | 4.22 | -10.48 | 21.33 | 6.61 | | 浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT | 交通基础设施 | 2021-06-21 | 16.80 | 18.22 | 7.12 | 8.63 | | 华安百联消费REIT | 消费基础设施 | 2024-08-16 | 4.53 | 43.38 | 22.24 | 1.60 | | 中金联东科技创新产业园REIT | 园区基础设施 | 2024-11-05 | 4.24 | 22.50 | 23.67 | 5.61 | | 华夏首创奥特莱斯REIT | 消费基础设施 | 2024-08-28 | 4.01 | 67.72 | 23.68 | 3.32 | | 富国首创水务REIT | 生态环保 | 2021-06-21 | 9.07 | 27.99 | 10.16 | 1.03 | | 中金山高集团高速公路REIT | 交通基础设施 | 2023-10-27 | 11.27 | 15.61 | 14.86 | 5.65 | | 国金铁建重庆渝遂高速公路REIT | 交通基础设施 | 2022-07-08 | 12.81 | 9.97 | 9.37 | 5.03 | | 中金安徽交控高速公路REIT | 交通基础设施 | 2022-11-22 | 10.61 | -19.24 | 10.52 | 10.19 | | 中金重庆两江产业园REIT | 园区基础设施 | 2024-12-11 | 4.98 | 0.60 | 19.13 | 5.97 | | 嘉实物美消费REIT | 消费基础设施 | 2024-03-12 | 4.31 | 73.94 | 22.99 | 0.01 | | 招商科创孵化器REIT | 园区基础设施 | 2024-12-31 | 4.72 | -9.20 | 20.41 | 6.50 | | 中信建投明阳智能新能源REIT | 能源基础设施 | 2024-07-23 | 9.90 | 14.19 | 13.73 | 3.25 | | 华夏华电清洁能源REIT | 能源基础设施 | 2025-08-01 | 5.59 | 10.95 | 18.82 | 2.26 | | 华夏金茂购物中心REIT | 消费基础设施 | 2024-03-12 | 3.57 | 58.38 | 26.82 | 3.24 | | 华夏中国交建高速公路REIT | 交通基础设施 | 2022-04-28 | 5.27 | -23.35 | 20.54 | 9.45 | | 中金湖北科投光谷产业园REIT | 园区基础设施 | 2023-06-30 | 6.47 | -25.03 | 18.86 | 9.21 | | 国泰海通临港创新智造产业园REIT | 园区基础设施 | 2022-10-13 | 1.96 | -1.43 | 32.74 | 5.55 | | 博时津开科工产业园REIT | 园区基础设施 | 2024-09-19 | 4.80 | 36.83 | 19.77 | 3.77 | | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 能源基础设施 | 2024-03-28 | 5.33 | 82.20 | 19.50 | 1.99 | | 东吴苏州工业园区产业园REIT | 园区基础设施 | 2021-06-21 | 6.16 | -16.76 | 18.91 | 7.03 | | 中信建投国家电投新能源REIT | 能源基础设施 | 2024-07-23 | 9.90 | 14.19 | 13.73 | 3.25 | | 华夏金隅智造工场REIT | 消费基础设施 | 2025-08-01 | 3.63 | 54.95 | 26.95 | 3.10 | | 华夏基金华润有巢REIT | 保障性租赁住房 | 2025-12-19 | 3.25 | -240.52 | 26.82 | 3.24 | | 华泰江苏交控REIT | 交通基础设施 | 2026-01-08 | 10.61 | -104.22 | 10.52 | 10.19 | | 中金安徽交控REIT | 交通基础设施 | 2022-11-22 | 10.61 | -19.24 | 10.52 | 10.19 | | 中金重庆两江REIT | 园区基础设施 | 2024-12-11 | 4.98 | 0.60 | 19.13 | 5.97 | | 华夏基金华润有巢REIT | 保障性租赁住房 | 2025-12-19 | 3.25 | -240.52 | 26.82 | 3.24 | ## 总结 本周公募 REITs 市场整体表现较弱，但部分类型如数据中心、能源、保障房、生态环保、交通、消费等有所上涨。政策对算力设施的支持以及燃煤发电 REITs 的申报标志着市场向更多重资产领域扩展。一级市场发行提速，显示市场对 REITs 的关注度持续上升。二级市场估值方面，产权类和经营权类 REITs 有各自的关注点，如股息率和内部收益率。市场需关注资产扩容对二级市场的影响及潜在风险。