20210321-东北证券-房地产行业动态报告_投资销售维持韧性_实际竣工修复开工走弱_20页_2mb

房地产行业分析报告总结

核心内容概览

本报告发布于2021年3月21日，对房地产行业进行了全面分析，认为行业整体处于“优于大势”的状态，投资销售保持韧性，但市场分化进一步加剧。

主要观点

• 投资保持强劲增长：2021年1-2月房地产开发投资完成额同比增加38.3%，其中住宅开发投资完成额同比增加41.9%，施工投资增速持续走阔，成为推动总投资增长的主要动力。
• 销售热度不减：商品房销售面积和销售额同比分别增长104.9%和133.4%，销售市场景气度较高，但市场分化加速，热点城市表现突出。
• 土地市场降温：土地成交价款增速放缓，但一二线城市成交占比提升，土地市场热度回落，房企更倾向于核心城市群寻找优质土地。
• 到位资金持续改善：到位资金同比上升51.2%，其中定金及预收款和按揭贷款增速显著，但受房贷集中度管理影响，增速可能略有收窄。
• 利率上调：首二套房利率在连续下行后首度上调，反映房贷供给-需求边际收窄，利率提升空间有限。

关键信息

1. 投资增长情况

• 2021年1-2月房地产开发投资完成额为13,986亿元，同比增加38.3%。
• 住宅开发投资完成额为10,387亿元，同比增加41.9%，占总投资的74.3%。
• 施工投资与土地购置费增速分别达到6.6%和6.7%，对总投资形成支撑。
• 分区域来看，中西部地区增速领先，东部地区增长113.9%，中部地区增长104.3%，西部地区增长95.1%，东北地区增长82.0%。

2. 开工与竣工情况

• 2021年1-2月新开工面积为1.70亿方，同比上升64.3%。
• 竣工面积为1.35亿方，同比增加40.4%。
• 新开工面积首次低于同期销售面积，市场供给-需求边际变化出现拐点。

3. 土地市场情况

• 土地成交楼面均价为3462元/平米，环比下降48.8%，同比减少32.9%。
• 百城土地供销比为1.26，环比上行0.51。
• 一线城市土地成交溢价率10.0%，二线城市15.3%，三线城市28.0%。
• 在“两集中”新政影响下，热点城市土地供给及成交规模大幅下行，预计四季度集中推地将形成“潮汐式”波动。

4. 销售市场情况

• 商品房销售面积17,363万平米，同比上升104.9%。
• 商品房销售额19,151亿元，同比上升133.4%。
• 东部地区销售金额增速领先，为73.8%。
• 热点城市如杭州、南京、宁波销售表现突出，销售热度不减。

5. 资金到位情况

• 到位资金为30,560亿元，同比上升51.2%。
• 定金及预收款和按揭贷款增速大幅走阔，分别为96.4%和63.7%。
• 国内贷款和自筹资金增速分别为14.4%和34.2%。

6. 利率变化

• 首套房利率为5.26%，环比上升0.04个百分点。
• 二套房利率为5.56%，环比上升0.03个百分点。
• 利率连续13个月下行后首度上调，反映房贷集中度管理影响。

个股推荐

一线房企

• 万科A：现价31.20元，评级“买入”
• 金地集团：现价14.66元，评级“买入”
• 保利地产：现价14.66元，评级“买入”
• 招商蛇口：现价14.66元，评级“买入”

二线房企

• 滨江集团：现价4.36元，评级“买入”
• 中南建设：现价4.36元，评级“买入”
• 蓝光发展：现价4.36元，评级“买入”
• 金科股份：现价7.00元，评级“买入”
• 荣盛发展：现价6.48元，评级“买入”
• 旭辉控股集团：现价4.36元，评级“买入”

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

行业数据概览

• 成分股数量：127只
• 总市值：8943亿元
• 流通市值：7755亿元
• 市盈率：12.42倍
• 市净率：1.08倍
• 成分股总营收：6191亿元
• 成分股总净利润：624亿元
• 成分股资产负债率：123.32%

图表目录

• 图1：商品房开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额累计同比
• 图3：商品房单月开发投资完成额与单月同比
• 图4：住宅单月开发投资完成额与单月同比
• 图5：施工投资额与土地购置费累计同比
• 图6：房地产开发投资额构成
• 图7：各地区商品房开发投资额占比
• 图8：各地区房地产开发投资额累计同比
• 图9：各地区房地开发投资额单月同比
• 图10：国房景气指数
• 图11：房屋新开工面积累计同比
• 图12：房屋单月新开工面积及单月同比
• 图13：房屋施工面积累计同比
• 图14：房屋年度施工面积及1-2月同比
• 图15：房屋竣工面积累计同比
• 图16：房屋单月竣工面积及单月同比
• 图17：土地成交价款累计同比
• 图18：单月土地成交价款及单月同比
• 图19：土地购置面积累计同比
• 图20：单月土地购置面积及单月同比
• 图21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积
• 图22：单月百城成交楼面价及溢价率
• 图23：单月百城土地成交结构
• 图24：百城分线供应土地建面同比
• 图25：百城分线成交土地建面同比
• 图26：百城分线成交土地楼面均价同比
• 图27：商品房销售面积累计同比
• 图28：商品房单月销售面积及单月同比
• 图29：30大中城市商品房单月成交面积及同比
• 图30：一、二、三线城市累计成交占比
• 图31：商品房待售面积累计值（百万方）
• 图32：住宅待售面积累计值（百万方）
• 图33：办公楼待售面积累计值（百万方）
• 图34：商业营业用房待售面积累计值（百万方）
• 图35：各地区商品房销售金额占比
• 图36：各地区商品房销售金额累计同比
• 图37：各地区商品房销售金额单月同比
• 图38：各地区商品房销售面积占比
• 图39：各地区商品房销售面积累计同比
• 图40：各地区商品房销售面积单月同比
• 图41：百城住宅价格指数单月环比
• 图42：百城住宅价格指数单月同比
• 图43：房地产开发累计资金来源
• 图44：房地产开发资金来源累计同比
• 图45：房地产到位资金累计同比
• 图46：单月房地产到位资金及单月同比
• 图47：国内贷款资金累计同比
• 图48：单月国内贷款资金及单月同比
• 图49：自筹资金累计同比
• 图50：单月自筹资金及单月同比
• 图51：定金及预收款累计同比
• 图52：单月定金及预收款及单月同比
• 图53：个人按揭贷款累计同比
• 图54：单月个人按揭贷款及单月同比
• 图55：首套房、二套房房贷平均利率
• 图56：首套房、二套房房贷平均利率环比变化