房地产行业：销售增速年内首次转正，开工回暖竣工持续改善-20191115-东北证券-13页_2mb

房地产行业动态报告总结

核心内容概述

2019年1-10月，中国房地产行业在开发投资、销售、土地购置等方面呈现回暖迹象，部分指标年内首次转正，显示行业逐步恢复活力。

主要观点与关键信息

1. 开发投资增速小幅下行，景气指数回升

• 全国房地产开发投资完成额：1-10月累计完成109603亿元，同比增长10.3%，增速较1-9月回落0.2个百分点。
• 住宅开发投资：1-10月完成80666亿元，同比增长14.6%，增速较1-9月回落0.3个百分点，仍为开发投资的主要支撑。
• 区域表现：东部地区增速为8.4%，中部为10.0%，西部为15.7%，东北为9.5%，整体区域开发投资增速有所分化。
• 景气指数：10月房地产开发景气指数为101.14，较9月上升0.06，仍处于高位。

2. 单月新开工与竣工面积显著改善

• 新开工面积：1-10月累计185634万平米，同比增长10.0%，增速扩大1.4个百分点，是今年4月以来首次回升；10月单月新开工面积增长23.23%，环比上升16.57个百分点。
• 竣工面积：1-10月累计54211万平米，同比下降5.5%，降幅收窄3.1个百分点；10月单月竣工面积增长19.2%，改善明显。
• 施工面积：1-10月累计854882万平米，同比增长9.0%，增速扩大0.3个百分点。

3. 销售增速年内首次转正，销售均价回落

• 商品房销售面积：1-10月累计133251万平米，同比增长0.1%，为年内首次由负转正；10月单月销售面积增长1.94%，但增速回落0.97个百分点。
• 商品房销售额：1-10月累计124417亿元，同比增长7.3%，较1-9月增速提升0.2个百分点；10月单月销售均价为9185元/平米，环比下降116元/平米，连续三月回落。
• 区域销售表现：东部地区销售面积同比下降2.1%，中部地区增长0.6%，西部地区增长3.8%，东北地区下降5.0%。

4. 土地市场持续降温，购置面积回暖

• 土地购置面积：1-10月累计18383万平米，同比下降16.3%，降幅收窄3.9个百分点。
• 土地成交价款：1-10月累计9921亿元，同比下降15.2%，降幅收窄3.0个百分点。
• 百城土地溢价率：10月为6.15%，为3月以来最低点，显示土地价格趋于理性。
• 土地成交结构：二线城市仍是主力，占比47.6%，三线城市占比46.2%。

5. 到位资金增速回落，房贷利率微升

• 到位资金：1-10月累计145151亿元，同比增长7.0%，增速较1-9月回落0.1个百分点。
• 资金来源：国内贷款增长7.9%，自筹资金增长3.3%，定金及预收款增长9.4%，个人按揭贷款增长14.1%。
• 房贷利率：10月首套房利率为5.52%，二套房利率为5.84%，环比均上涨1bp。

6. 投资建议

• 推荐公司：业绩确定性强、资源卓越的一线房企包括华夏幸福、金地集团、万科A、保利地产、华侨城A和招商蛇口。
• 建议关注：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城。
• 推荐物管公司：碧桂园服务、中航善达。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

重点公司财务数据（2018A/2019E/2020E）

附：行业数据

• 成分股数量：168只
• 总市值（亿）：23851
• 流通市值（亿）：20988
• 市盈率（倍）：10.18
• 市净率（倍）：1.73
• 成分股总营收（亿）：23230
• 成分股总净利润（亿）：2061
• 成分股资产负债率（%）：79.06

附：近期房企直接融资情况

分析师信息

• 张云凯：美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，东北证券房地产组组长，具有三年半信托公司一线业务经验。
• 沈路遥：同济大学土木工程硕士，2018年加入东北证券，具备房地产开发行业经验。
• 吴胤翔：同济大学土木工程硕士，2019年加入东北证券。

投资评级说明

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行