20221007-天风证券-房地产_从因城施策到降系统成本_4页_404kb

房地产行业政策与市场分析总结

核心内容

2022年9月底至10月初，中国房地产行业迎来一轮密集政策放松，旨在缓解市场压力、提振信心。主要包括：

1. 住房信贷政策调整：人民银行与银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，允许符合条件的城市政府在2022年底前维持、下调或取消首套住房贷款利率下限。
2. 个人所得税退税：财政部出台政策，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，允许退还已缴纳的个人所得税。
3. 公积金贷款利率下调：央行自2022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上分别调整为2.6%和3.1%。

主要观点

政策从地方因城施策转向部委协同调控

• 房地产行业自2021年以来持续面临信用风险和政策密集调整，仍未走出负反馈螺旋。
• 本轮政策调整标志着从地方零散放松向中央与地方协同发力转变，政策宽松周期可能开启。
• 政策放松不仅覆盖二三四线城市，也包括一二线城市，形成系统性支持。

政策重心在于降低系统成本

• 与2014年通过居民加杠杆刺激市场不同，本轮政策更注重降低购房交易、置换及资金成本。
• 公积金贷款利率下调，标志着地产信贷宽松小周期的开启，首套房贷利率有望进入“3字头”时代。
• 个人所得税退税政策虽整体税费节约效应有限，但在部分城市（如北京）可显著推动改善性需求入市。

房住不炒与政策托底的边界

• 房住不炒仍是政策基调，但合理托底措施被引入，以防止市场过度下跌。
• 部分二线城市取消限购被叫停，表明政策对投资性需求仍保持警惕。
• 政策倾向于珍惜杠杆空间，避免过度刺激导致市场剧烈波动。

基本面反应较为冷淡

• 居民杠杆率已进入稳定阶段，收入缺乏弹性限制了加杠杆空间。
• 新房平均首付比例在58%-62%之间，导致即使限贷放松，市场反应也较为平淡。
• 改善性需求和二手房市场激活是未来需求复苏的关键，需依赖疫情好转带来的收入预期修复和二手房交易活跃度提升。

关键信息

政策影响

• 信贷支持：首套房贷利率有望进入“3字头”时代，二套房贷利率可能也有调整空间。
• 税费优化：个人所得税退税政策、契税减免及印花税暂免，有助于降低购房成本。
• 限购放松：一二线城市边际放松，三四线城市全面宽松，释放市场活力。

行业格局优化

• 龙头房企：国央企和头部房企（如中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口）有望率先受益于行业复苏。
• 优质成长：新城控股作为成长型房企，具备一定发展潜力。
• 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务等物业公司表现值得关注。

建议关注企业

• 华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等企业未来可能受益于政策宽松与行业格局优化。

风险提示

• 行业信用风险：部分房企仍面临较高的债务压力。
• 销售下行超预期：市场信心不足可能导致销售持续低迷。
• 因城施策力度不足：地方政策执行力度可能不及预期，影响政策效果。

图表信息

• 图1：地产贷款利率情况
• 图2：个人住房公积金贷款利率
• 图3：2007-2021年主要经济体住户杠杆率变化趋势
• 图4：2021年各省份/直辖市居民杠杆率

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投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）

作者信息

• 分析师：韩笑
• 执业证书编号：S1110521120006
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