房地产行业周报（2023年第41周）总结
核心内容概述
本报告分析了2023年第41周房地产行业整体表现、销售情况、库存及去化情况、土地市场动态及政策变化，并对重点企业进行了跟踪与分析。整体来看，行业在政策支持下有所回暖，但销售和市场表现仍显疲软。
主要观点
- 行业表现：本周申万房地产指数下跌2.48%，跑输沪深300指数2.83个百分点，在31个板块中排名第28位。
- 销售情况：
- 新房成交面积环比大幅上涨，但同比仍呈下降趋势。
- 二手房市场表现强劲，尤其是二线城市，环比涨幅显著，但部分城市如一线城市和部分三四线城市同比仍呈下降趋势。
- 政策动态：各地持续优化房地产相关政策，包括公积金贷款支持、首付比例下调、支持多子女家庭购房、优化人才购房政策等，旨在促进市场平稳发展。
- 土地市场：一线和二线城市的土地成交表现活跃，溢价率相对较高；三四线城市土地市场也有所升温，但整体成交规模较小。
- 重点企业表现：部分企业表现优于行业，如保利发展、华润置地等，但多数企业股价下跌，市场信心不足。
关键信息
本周销售数据
| 城市 |
新房成交面积（万平米） |
环比涨幅 |
同比涨幅 |
二手房成交面积（万平米） |
环比涨幅 |
同比涨幅 |
| 30大中城市 |
219 |
+117.7% |
-12.5% |
173 |
+2380.6% |
+20.1% |
| 一线城市 |
52 |
+65.7% |
-8.3% |
32 |
+632.0% |
-6.8% |
| 二线城市 |
117 |
+153.4% |
-18.6% |
134 |
+4931.3% |
+30.4% |
| 三四线城市 |
49 |
+116.1% |
+0.7% |
7 |
- |
-0.8% |
土地市场数据
- 一线城市：
- 住宅用地成交13宗，平均溢价率7.28%，土地出让金313.47亿元。
- 商办用地成交5宗。
- 二线城市：
- 住宅用地成交40宗，总规划建面131.63万方，土地出让金109.94亿元，平均溢价率1.69%。
- 商办用地成交25宗，总规划建面47.66万方，土地出让金30.94亿元，平均溢价率1.79%。
- 三四线城市：
- 住宅用地成交154宗，土地出让金210.71亿元，平均溢价率2.95%。
- 商办用地成交152宗，土地出让金49.07亿元，平均溢价率4.01%。
政策动态
- 各地政策：安徽、山东、湛江等地优化住房公积金贷款政策，支持多子女家庭及人才购房。
- 人才政策：上海发布“1+N”人才政策，给予高层次人才购房补贴。
- 土地政策：雄安新区取消预售，实行现房销售；珠海、惠州等城市优化公积金贷款政策，降低首付比例。
- 市场支持：宁波计划发放购房消费券，浙江绍兴全面放开限售政策。
重点企业表现
| 公司 |
收盘价（2023/10/13） |
本周涨跌幅 |
年初至今涨跌幅 |
2023年EPS（元） |
2024年EPS（元） |
2023年PE |
2024年PE |
投资评级 |
| 招商蛇口 |
12.23 |
-1.29% |
-1.52% |
0.41 |
0.77 |
29.83 |
15.81 |
未覆盖 |
| 保利发展 |
12.45 |
-2.28% |
-14.98% |
1.53 |
1.76 |
8.14 |
7.07 |
增持 |
| 华发股份 |
8.98 |
-6.26% |
2.54% |
1.12 |
1.37 |
8.02 |
6.55 |
未覆盖 |
| 建发股份 |
9.54 |
-3.83% |
-24.43% |
1.93 |
2.21 |
4.94 |
4.31 |
未覆盖 |
| 滨江集团 |
9.11 |
-5.01% |
5.58% |
1.20 |
1.43 |
7.59 |
6.37 |
未覆盖 |
| 越秀地产 |
8.51 |
-2.52% |
-0.97% |
1.28 |
1.07 |
6.67 |
7.96 |
未覆盖 |
| 中国海外发展 |
15.94 |
0.00% |
-19.07% |
2.13 |
2.37 |
7.48 |
6.74 |
未覆盖 |
| 龙湖集团 |
12.38 |
-7.75% |
-46.49% |
4.08 |
3.41 |
3.03 |
3.63 |
未覆盖 |
重点企业拿地情况（10月至今）
| 公司 |
拿地宗数 |
位置 |
拿地建面（万平米） |
土地出让金（亿元） |
| 招商蛇口 |
1 |
上海 |
8.54 |
73.86 |
| 保利发展 |
2 |
东莞、上海 |
0.92+0.76=1.68 |
4.94+15.46=20.40 |
| 中国海外发展 |
2 |
长沙、宁波 |
5.59+5.2=10.79 |
6.75+23.13=29.88 |
| 建发房产 |
1 |
上海 |
10.04 |
22.81 |
重点企业融资情况
| 债券代码 |
债券简称 |
发行规模（亿元） |
发行期限（年） |
票面利率（%） |
| 012383733.IB |
23联发集SCP004 |
5.00 |
0.74 |
- |
| 102382665.IB |
23首开MTN007 |
12.00 |
3.00 |
3.8 |
投资建议
- 建议关注具备核心区域布局和融资信用优势的房企，如招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。
- 行业整体销售表现较弱，但政策持续优化，部分城市二手房市场表现突出，政策支持对市场有积极作用。
风险提示
- 基本面不及预期
- 行业政策收紧
- 资金面收紧
- 个别企业出现信用风险
