房地产行业深度报告：“因城施策”框架下后续政策如何对症下药-20231025-东吴证券-18页_753kb

房地产行业深度报告总结

核心内容概述

本报告聚焦于“因城施策”政策框架下房地产市场复苏路径与政策优化方向，指出当前房地产市场面临销售持续下滑、政策效果弱于预期、城市间基本面分化等多重挑战。通过分析31个样本城市的数据，提出未来政策应根据城市类型进行精准施策，以促进市场逐步回暖。

主要观点

1. 销售持续下滑，政策面临关键拐点

• 房地产市场整体处于下行通道，2023年1-9月全国商品房销售面积和金额均同比下降。
• 政策宽松未能有效提振市场，政策对市场提振效果弱于历史周期。
• 城市间市场基本面分化显著，需根据不同城市特点实施“因城施策”。

2. 房地产放松政策分类及适用城市

房地产放松政策可分为三类：

3. 城市基本面分化，市场复苏路径不一

根据去化周期、房价收入比和购房需求空间，将31个样本城市分为四类：

4. 市场复苏顺序预测

复苏顺序从高到低为：

长期看好型 > 新兴增长潜力型 > 观望机会型 > 短期规避型

• 长期看好型城市：购买力强，需求充足，政策放松可快速带动市场回暖。
• 新兴增长潜力型城市：人口流入，需求空间大，需降低置业门槛以释放需求。
• 观望机会型和短期规避型城市：需创造新需求、化解库存压力，政策效果滞后。

关键信息

房地产需求空间测算

• 2023-2030年全国年新增城镇居住需求约3.58亿平方米，未来十年需求将保持稳定。
• 一线城市改善性需求将成主力，二线城市主要依赖人口增长带来的新增需求，三四线城市需求增长空间有限。

房地产购买力分析

• 房价收入比是衡量购买力的重要指标，一线城市普遍高于全国平均水平，但经济活力强，未来高收入人群聚集可能缓解压力。
• 三四线城市房价收入比高，但经济增速低，购买力较弱。

房地产库存情况

• 2023年9月，样本城市商品住宅去化周期达19.7个月，接近2014年水平。
• 三线城市去化周期普遍超过30个月，库存压力较大。

政策建议

• 短期规避型城市：推行房票安置，鼓励国企收购滞销房。
• 观望机会型城市：加强供给端调整，创造新需求，辅以刺激类政策。
• 新兴增长潜力型城市：降低购房门槛，实施“认房不认贷”等政策，启动城市更新项目。
• 长期看好型城市：全面放松限购、限贷政策，鼓励改善型需求释放。

推荐标的

• 推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份
• 建议关注：中国海外发展、华润置地

风险提示

1. 行业下行压力超预期，可能因政策不到位或经济环境恶化而加剧。
2. 政策放松不及预期，可能影响市场复苏进程。

总结

房地产市场复苏路径依赖于城市基本面差异，需实施“因城施策”以精准应对。未来政策应根据不同城市特点，灵活调整刺激、创造和供给类政策，以推动市场温和复苏。重点应关注人口流入、需求空间大、政策可实施性强的城市，同时警惕行业下行风险和政策效果不及预期的可能性。