20220417-天风证券-房地产行业研究周报_因城施策效果如何__22页_2mb

房地产行业政策放松与市场表现分析（2022年4月9日-2022年4月15日）

核心内容

本报告分析了2022年4月房地产行业的政策放松路径、市场成交情况及政策效果，强调了地方因城施策在当前市场环境下的作用。

主要观点

1. 政策放松路径：限贷为主
   与以往限购、限售等政策相比，本轮政策放松更侧重于限贷政策，包括降低首付比例和调整认房认贷标准。例如，温州、菏泽、南宁、重庆、佛山等城市均对首付比例进行了下调。

2. 因城施策效果：销售量价出现边际改善
   从2022年2月开始，政策放松后，15个放松城市新房销售面积单月同比增速由-45%收窄至-32%，虽整体基本面偏弱，但政策对市场有一定托底作用。同时，销售均价环比增速也有改善。

3. 市场成交情况：受疫情影响，成交持续下滑
   新房市场本周成交335万平，月度同比-54.90%，二手房市场成交141万平，月度同比-41.18%，土地市场成交建面763万平，滚动12周同比-36.29%。

4. 政策效果仍需观察
   尽管政策放松带来了一定的边际改善，但受疫情和收入预期影响，市场信心尚未完全恢复，政策效果仍需持续观察。

关键信息

1. 政策放松路径

• 限贷政策成为主要放松抓手，包括降低首付比例和调整认房认贷标准。
• 21年10月至今，已有西安、温州等27城发布四限类放松政策，且多城下调首套/二套贷款利率。

2. 政策放松效果

• 新房销售面积：15个放松城市新房销售面积单月同比增速由-45%收窄至-32%，优于全国平均水平。
• 销售均价：部分放松城市销售均价环比增速有所改善，但整体仍受市场环境影响。
• 去化周期：15个放松城市去化周期由28个月降至25个月，显示市场去化有所改善。

3. 市场成交情况

• 新房市场：本周成交335万平，月度同比-54.90%，较上月下降11.63个百分点。
• 二手房市场：本周成交141万平，月度同比-41.18%，较上月下降5.29个百分点。
• 土地市场：本周成交建面763万平，滚动12周同比-36.29%；成交总额73亿元，滚动12周同比-54.83%。

4. 市场走势与投资建议

• A股市场：本周申万房地产指数下跌2.90%，跑输沪深300指数1.91个百分点。
• H股市场：Wind香港房地产指数下跌1.01%，但领先恒生指数0.61个百分点。
• 投资建议：
  • 推荐优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 推荐优质成长：新城控股、旭辉控股集团
  • 推荐优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务
  • 建议关注地方国企：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际

5. 风险提示

• 行业信用风险蔓延
• 销售下行超预期
• 因城施策力度不及预期

结论

尽管地方因城施策在一定程度上缓解了市场压力，但受疫情和收入预期影响，市场信心尚未完全恢复，政策效果仍需持续观察。未来行业beta取决于结构调整、产能出清和政策托底力度，alpha则在于收并购对重点房企的修复作用及住房场景价值的挖掘。