20221007-国盛证券-宏观点评_对本次930地产新政的4点理解_4页_507kb

930地产新政详细总结

核心内容

2022年9月30日，中央政府密集出台三项房地产支持政策，旨在稳定市场信心、改善居民预期，进而推动房地产市场修复。政策主要包括：

1. 阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限：符合条件的城市可自主决定下调首套房贷利率下限，但仅限于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。
2. 下调首套住房公积金贷款利率：首套公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下和5年以上分别调整为2.6%和3.1%。
3. 换购住房个人所得税退税：出售自有住房并在1年内在同一城市重新购房的居民，可申请退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

主要观点

1. 政策背景与目的

• 政策背景：当前经济下行压力较大，房地产市场拖累经济增长，中央政府需稳地产以稳增长。
• 政策目的：通过“三箭齐发”的方式，提振市场信心、改善居民预期，推动房地产市场逐步修复。

2. 政策分类与影响

首套房贷利率下限放宽

• 支持力度：力度较大，但限制较多。
• 时间限制：仅适用于2022年底前，若不延长则仅对四季度有效。
• 范围限制：仅适用于70个大中城市中，2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均下降的23个城市（主要为二三线城市）。

公积金贷款利率下调

• 支持力度：跟随商贷利率被动调整，效果有限。
• 历史对比：近年来公积金与商贷利差约2.3个百分点，今年已缩小至1.5个点，本次调整更多是维持吸引力的被动措施。
• 占比影响：公积金贷款占比较小，预计刺激效果有限。

换购住房个税退税

• 支持力度：力度较小，但限制较少。
• 适用范围：所有城市均适用，时间跨度较长（2022年10月1日至2023年12月31日）。
• 历史对比：相比2008/2015/2016年的政策，本次退税力度较小，但对改善性需求有积极影响。

3. 政策效果分析

• 短期效果：有助于提升四季度地产修复动力，但仅靠利率下行和退税难以推动显著回暖。
• 历史对比：2008年和2014年的宽松周期中，地产景气大幅反弹，得益于多项强刺激政策（如“四万亿”、棚改等）。
• 当前限制：中央仍保持“房住不炒”基调，政策有较多限制，后续出台全国性强刺激政策的概率较低。
• 需求端制约：居民购房意愿受疫情影响和经济预期恶化，难以明显回升。
• 预期修复：在进一步政策支持和疫情受控的前提下，地产景气度有望逐步修复，但全年商品房销售面积增速可能接近-20%，地产投资跌幅可能在-5%至-10%之间。

关键信息

• 政策覆盖范围：仅限于部分城市和特定条件下的居民。
• 时间限制：首套房贷利率下限放宽仅适用于2022年底前，换购退税政策有效期至2023年底。
• 历史经验：地产景气大幅反弹需综合政策支持，包括降低首付比、放松限购限售、房企融资放松等。
• 经济环境：疫情反复、居民偏保守、经济下行压力大，地产修复需多因素配合。

风险提示

• 疫情风险：疫情持续反复可能影响居民购房意愿和市场活跃度。
• 政策力度：若政策力度不足，地产修复动能可能受限。
• 外部环境：国内外经济形势变化可能对地产市场产生影响。

后续展望

• 政策方向：预计四季度地产政策将进一步放松，但整体仍为弱修复。
• 需求端支持：可能包括降低首付比、调整认房认贷标准、适度放松核心一二线城市限购限售。
• 供给端支持：放松房企股权融资、调整预售金管理和三条红线政策。

相关研究

• 《如何理解8月经济的边际修复？》
• 《地产能稳住吗？》
• 《当前地产压力究竟有多大？》
• 《实质性放松开始，地产能否全面回升？》
• 《地产有望实质性松动—住建部2022工作会议的信号》

分析师声明

• 本报告由分析师熊园、杨涛撰写，执业证书编号分别为S0680518050004和S0680522070001。
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