20250403-华源证券-REITs系列专题报告_鉴往知来_C-REITS初探及启示_17页_3mb

中国基础设施公募REITs研究报告总结

一、发展历程与现状

1. 政策推动

• 试点阶段：2020年4月，证监会与发改委联合发布证监发〔2020〕40号文，正式启动公募REITs试点工作；
• 首批上市：2021年6月，9只首批REITs上市，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、生态环保、高速公路等；
• 常态化发行：2024年7月《发改投资〔2024〕1014号文》出台，标志着C-REITs进入常态化发行阶段。

2. 市场表现

截至2025年3月，全市场已有63只REITs上市，累计规模1684亿元，底层资产覆盖8大类别，为投资者提供多元配置选择。市场认购热度分化：消费、保障性租赁住房类REITs认购倍数较高；交通类REITs估值普遍在750左右；园区类估值为320。

3. 基础资产分类

C-REITs基础资产类型丰富，主要可分为交通、能源、生态环保、园区、消费等12大类，其中已上市基础资产覆盖前八大类别。主流运作模式为契约型+外部管理模式。

二、投资配置建议

1. 全局性机会

C-REITs虽具高分红特性，但当前性价比低于利率债和信用债。建议利用10Y国债收益率作为配置时点参考，关注市场拐点带来的“右侧”机会。

2. 结构性机会

• 交通基础设施：优选车流量高、客货比高、区域经济发达的项目；
• 园区基础设施：关注产业链完整、租户分散、成长性强的园区资产；
• 消费基础设施：优选头部运营商管理、核心商圈、头部品牌占比高的项目。

三、估值与风险分析

1. 估值方法

主流方法为收益法（FFO折现模型），REITs估值与无风险利率（10Y国债）呈显著负相关（除2023年同期变动）。

2. 风险提示

• 经济复苏不及预期、政策变动、基础资产运营收益下滑、利率上行风险；
• 投资需谨慎评估数据处理误差和市场流动性变化。

四、未来展望

2025年政策持续推动市场扩容，消费、医疗等领域新增基础资产类别进一步丰富投资选择。需警惕债市震荡及无风险利率上行对估值的扰动，关注长期资金对高派息REITs的配置需求。

（全文约1020字）