2026年投资展望系列之三_2026_2200+亿C-REITs怎么配_33页_2mb

2026年C-REITs投资展望总结

核心内容

截至2025年11月末，我国基础设施公募REITs（C-REITs）已发行78只，共发售基金2094.84亿元，总市值约2223亿元，突破2200亿元大关。2026年预计新增20只左右，C-REITs市场规模有望进一步扩大，且商业不动产REITs可能成为新增资产类型。市场在2025年呈现“先扬后抑”的走势，上半年涨幅显著，下半年则因市场风险偏好变化、资产基本面分化和解禁压力等因素出现回调。

主要观点

1. 一级市场：常态化发行，新资产类型上线

• C-REITs进入常态化申报、发行阶段，相关部门持续推动市场扩围扩容。
• 新资产类型包括商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产REITs，以及城市更新设施、体育场馆等。
• 2025年共发行20只C-REITs，规模407.81亿元，较2024年有所回落。
• 打新情绪在2025年火热，多个项目认购倍数超过100倍，但随着定价机制的完善，首日涨幅空间缩小，打新热度有所降温。

2. 二级市场：先扬后抑，消费/保租房领涨，园区垫底

• 2025年C-REITs全收益指数先涨后跌，上半年涨幅达14.2%，下半年回撤5.9%。
• 消费设施和租赁住房表现突出，分别上涨22.3%和13.0%，但下半年调整中跌幅较大。
• 产业园区成为唯一负收益板块，部分项目出租率较低，需警惕以价换量的风险。
• 数据中心因AI算力需求旺盛，表现较好，涨幅达9%。

3. 解禁：2026年不可忽视的抛压

• 2026年上半年将面临解禁小高峰，下半年有所缓解。
• 解禁比例从4%到60%不等，主要影响原始权益人及战略投资者。
• 解禁冲击的大小取决于市场趋势、解禁数量和浮盈水平，不一定导致个券下跌。
• 解禁前后机构行为趋于保守，日均换手率下降，市场活跃度未显著提升。

4. 扩募：保持生命力的重要手段

• 2025年预计有5只REITs完成扩募，募集资金约67亿元。
• 扩募对价格可能产生冲击，尤其采用向原持有人配售方式时，可能引发价格波动。
• 新项目分派率和资产质量是判断扩募是否利好关键因素，可提升资产组合收益率和现金流分散度。

5. 2026年配置建议：优选景气资产，博弈个券超跌机会

• 2026年新增供给预计达20只左右，商业不动产REITs值得期待。
• 当前投资者主要为券商自营和保险，期待增量资金入场。
• 优先配置经营稳定、出租率高、有政策支持的消费设施、租赁住房、数据中心和市政环保。
• 交通设施应关注周边路网改扩建带来的引流效应，仓储物流需警惕供给冲击和贸易战影响。
• 产业园区出租率持续下降，需谨慎对待。
• 能源设施需关注风光水电资源变化和市场化交易消纳情况。

关键信息

• C-REITs市场在2025年表现分化，消费和租赁住房表现较好，产业园区表现最差。
• 解禁对市场的影响有限，取决于市场环境和资产基本面。
• 扩募对REITs价格可能产生冲击，但有助于提升资产质量和收益率。
• 2026年市场可能迎来商业不动产REITs，资产种类更加丰富。
• 机构投资者在解禁前后行为趋于保守，市场活跃度未显著提升。

风险提示

• 公募REITs相关政策可能有超预期调整。
• 基础设施项目经营风险。
• 资料来源及数据统计风险。

总结

2026年C-REITs市场将面临解禁和扩募带来的多重影响，但整体仍具备增长潜力。投资者应关注景气资产和基本面良好的项目，同时注意解禁和扩募可能带来的价格波动。市场环境和资产表现将是配置决策的关键因素，建议采取灵活策略，把握超跌机会，优化资产组合。