20210604-德邦证券-首批公募REITs的战略定位与海外启示_如何甄别REITs__10页_1mb

REITs专题总结

核心内容概述

本报告由德邦证券证券分析师吴开达与张冬冬撰写，围绕REITs（房地产投资信托基金）的甄别、战略定位及海外发展经验展开分析，旨在为投资者提供对REITs产品结构、投资逻辑及市场前景的全面理解。

主要观点

1. REITs的甄别标准

• 鹏华前海万科REITs 并不属于标准的公募REITs，更类似于债券基金。其投资组合中，单一目标公司股权占比不超过50%，主要投资于固定收益类资产和权益类资产，具有较强的债性。
• 越秀房产信托基金 是中国房地产REITs的先行者，其核心资产位于内地市场，具有标准化的REITs结构，通过SPV（特殊目的载体）持有物业资产，与美国“公司型”REITs结构相似。
• 首批公募REITs 产品结构为“公募基金+单一基础设施资产支持证券”，主要投资于基础设施资产支持证券，且通过该证券持有项目公司全部股权，以实现对基础设施项目的完全所有权。

2. 公募REITs的战略定位

• 我国推广公募REITs更注重基础设施补短板，当前首批9只公募REITs主要涉及产业园区、仓储物流、高速公路、垃圾处理与污水治理等领域。
• 我国已有64只REITs产品报备，总规模超1300亿元，但仍与美国成熟市场存在较大差距。
• 公募REITs有助于盘活存量资产、引入私人资本、支持新基建，并推动基础设施高质量发展。

3. 海外REITs的发展启示

• 美国REITs市场 是全球最早、最成熟、规模最大的市场，截至2020年底，总规模达1.25万亿美元，产品数量223只，占全球市场60%以上。
• 美国REITs覆盖行业广泛，包括数据中心、医疗、基础设施、住宅、写字楼、仓储、零售等12个领域，具备较强的经济带动能力。
• 美国REITs不仅创造了大量就业机会（2019年约260万个FTE岗位），还为投资者提供了稳定且持久的股息收益，2019年募集资金达1094亿美元。

关键信息

投资要点

• 鹏华前海万科REITs 本质上为混合基金，投资结构以固定收益为主，与股债相关性高。
• 越秀房产信托基金 是中国房地产REITs的代表，其物业组合出租率高，股息支付率稳定，具有较高的投资价值。
• 首批公募REITs 以基础设施为核心，通过公募方式募集资金，实现从债权到股权、从融资到资产管理的转变。

产品结构对比

美国REITs市场数据

市场规模与前景

• 美国REITs市场规模为1.25万亿美元，占全球市场的60%以上。
• 亚洲市场REITs活跃数量为178只，总市值约2924亿美元，仅占美国市场的30%。
• 我国REITs市场发展潜力巨大，若每年发行800至1200亿元，预计未来十年市场规模有望突破万亿元。

风险提示

• REITs基础资产未来经营存在不确定性；
• 募集说明书中的现金流预测可能与实际不符；
• 流动性风险较高；
• 政策规则可能调整，影响市场发展。

信息披露与分析师简介

分析师信息

• 吴开达：德邦证券副所长、首席策略分析师，具有超过10年资本市场经验，研究团队注重策略知行，涵盖大势研判、行业比较、公司研究、微观流动性、新股研究等领域。
• 张冬冬：德邦证券策略分析师，专注于微观流动性研究，具备买卖双方研究经验，致力于实体化策略研究。

分析师声明

• 报告基于公开信息，分析逻辑反映个人观点，不构成投资建议。
• 报告仅供德邦证券客户参考，不承担因使用报告内容产生的任何责任。

法律声明

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总结

本报告系统梳理了REITs的甄别标准、战略定位及海外市场经验，强调我国公募REITs在推动基础设施高质量发展中的重要作用，并指出其与类REITs在结构、属性、管理等方面的关键区别。同时，报告也对美国REITs市场的发展经验进行了总结，提出我国REITs市场具备巨大发展空间，未来有望实现规模化增长。投资者在关注REITs投资机会的同时，也需注意相关风险。