首批公募REITs的战略定位与海外启示：如何甄别REITs？-20210604-德邦证券-10页_973kb

REITs专题总结

核心内容概述

本文围绕中国首批公募REITs产品展开分析，探讨其产品结构、战略定位以及与类REITs产品的区别，并结合海外REITs市场的发展经验，分析中国REITs市场的潜力与发展方向。

主要观点与关键信息

1. REITs的甄别标准

• 鹏华前海万科REITs 并不属于标准的公募REITs产品，其本质上更接近债券基金，投资组合中固定收益类资产与权益类资产占比不低于50%，且投资于单一目标公司股权的比例不超过50%。
• 越秀房产信托基金 是中国内地房地产REITs的先行者，其底层资产全部位于内地，为国内REITs的发展提供了借鉴意义。
• 首批公募REITs 产品结构为“公募基金+单一基础设施资产支持证券”，投资组合中基础设施资产支持证券占比普遍超过80%，通过持有项目公司全部股权实现对基础设施项目的完全所有权。

2. 公募REITs的产品特性

• 发行方式：标准化的公募REITs产品在公开市场发行与交易，交易门槛低，流动性强，投资者可通过证券交易形式退出。
• 产品属性：以权益型为主，一般为平层结构，与股债相关性较低。
• 投资范围：涵盖零售、办公、公寓、医疗健康、养老、酒店、仓储、数据中心、基础设施等多个领域，采取主动管理模式。
• 与类REITs的区别：
  • 发行方式：公募REITs以公募为主，类REITs以私募为主。
  • 产品属性：公募REITs以权益型为主，类REITs以固定收益产品为主。
  • 投资范围：公募REITs投资范围较广，类REITs多为单一物业项目。
  • 资产管理模式：公募REITs采取主动管理，类REITs多为被动管理。

3. 首批公募REITs的战略定位

• 中国推广REITs更注重“基础设施补短板”的战略目标，首批9只产品主要涉及产业园区、仓储物流、高速公路、垃圾处理与污水治理等行业。
• 截至2021年，中国已有64只REITs产品报备，总规模超过1300亿元，但与美国相比仍有较大差距。
• 基础设施公募REITs有助于实现基础设施的高质量发展，为5G、云计算、大数据中心等新型基础设施提供融资支持。

4. 海外REITs的启示

• 美国REITs市场 是全球最成熟、规模最大的市场，截至2020年底，发行规模达1.25万亿美元，占全球市场的60%以上。
• 美国REITs在就业机会与经济创收方面表现突出，2019年直接创造了约260万个全职FTE岗位，劳动收入达1733亿美元。
• 美国REITs涵盖12个行业类别，包括数据中心、医疗、基础设施、住宅等，且股息收益稳定，具备长期投资价值。

5. 中国REITs的发展前景

• 随着国内基建项目丰富以及盘活存量资产和推动新基建的政策支持，中国REITs市场预计有巨大发展空间。
• 若每年发行规模在800至1200亿元，中国REITs有望在未来十年突破万亿规模。

风险提示

• 基础资产经营不确定性：未来项目经营状况可能影响REITs收益。
• 现金流测算偏差：募集说明书中对未来现金流的预测可能与实际存在差异。
• 流动性风险：REITs产品在二级市场流动性可能不足。
• 规则调整风险：相关政策法规可能发生变化，影响市场发展。

附录：研究团队简介

• 吴开达：德邦证券研究所副所长、首席策略分析师，负责市场微观结构研究，拥有10年以上资本市场研究与投资经验。
• 张冬冬：德邦证券策略分析师，专注于微观流动性研究，具备买卖双方研究经验，曾任职于华安证券与华鑫证券。

图表目录

• 图1：公募REITs产品结构
• 图2：鹏华前海万科REITs结构
• 图3：越秀房产信托组织架构
• 图4：越秀房托维持高股利支付率水平
• 图5：多种类REITs股息收益率依然持久稳定

表格目录

• 表1：REITs的甄别在于底层资产与组织结构
• 表2：公募REITs与类REITs对比
• 表3：美国REITs带来的就业机会

投资评级说明

• 投资评级基于报告发布后6个月内市场表现与基准指数比较。
• 股票投资评级分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级分为优于大市、中性、弱于大市。

法律声明

• 本报告仅供特定客户参考，不构成投资建议。
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