20210711-开源证券-房地产行业周报_央行宣布全面降准_二手房限价城市继续扩容_11页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结（2021年7月11日）

核心内容概述

本报告总结了2021年7月11日房地产行业的主要动态，包括政策调整、市场成交情况、土地市场表现、融资环境变化以及投资建议等内容。整体来看，房地产行业仍处于政策调控与市场调整的双重影响下，但政策导向仍以“房住不炒”为主，同时部分城市对房价进行严格调控，行业基本面与估值修复趋势仍在持续。

主要观点

政策环境：房地产行业仍处于“房住不炒+因城施策”的调控框架下，政策方向和力度将根据市场情况进行相机调整。政府对房地产市场持续进行规范和调控，尤其在二手房限价、市场监管、贷款利率等方面有所加强。
货币政策：央行宣布全面降准，释放长期资金约1万亿元，以支持实体经济，但房企融资端受限局面未有明显改变。
市场成交：新房和二手房成交面积在单周均有所回落，但年初至今累计成交面积同比上升，显示市场仍有韧性。
土地市场：全国100城土地市场成交热度有所回升，溢价率和流拍率均出现下降，二线城市表现较为突出。
融资情况：房地产企业融资渠道分化，信用债发行规模环比上升，但同比减少；海外债发行规模同比和环比均减少，利率有所下滑。
投资建议：维持房地产行业“看好”评级，建议关注2021年第三季度的市场机会，认为行业仍具投资价值。

关键信息

1. 政策动态

央行降准：2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放1万亿元资金，但不意味货币政策转向。
城市更新限制：发改委要求严格限制新建250米以上建筑，不得新建500米以上超高层建筑。
房贷利率上升：多地银行上调二套房贷利率至6%，首套房贷利率也有所提高，如天津首套利率由4.95%上浮至5.1%。
二手房限价机制：西安、上海、成都、深圳、宁波、南京等地建立二手住房成交参考价格发布机制，打击虚高房源和炒房行为。
市场监管加强：北京西城区房管局对房产中介提出“三不”要求，严禁炒作学区房；合肥建立有奖举报制度；桐乡实施购房实名制和严格备案制度。

2. 市场成交情况

新房成交：2021年第28周，全国32城新房成交面积为437万平米，同比下降17%，环比下降32%。年初至今累计成交面积达14714万平米，累计同比增加44%。
二手房成交：2021年第28周，全国9城二手房成交面积为123万平米，同比增速为-18%，较前值有所改善。年初至今累计成交面积达3518万平米，同比增速21%，较前值下降2个百分点。

3. 土地市场表现

溢价率与流拍率：全国100城全类型土地成交溢价率为6.5%，流拍率为4.4%；宅地成交溢价率为7.3%，流拍率为5.4%。
区域差异：二线城市全类型土地成交溢价率最高，达到7.0%；二线城市宅地成交溢价率也较高，达到12.5%。

4. 融资情况

信用债：2021年第28周发行规模为141.4亿元，同比减少24%，环比增加35%，平均加权利率3.84%，环比下降149BPs。
海外债：发行规模为6.9亿美元，同比减少65%，环比减少19%，平均加权利率4.56%，环比下降298BPs。
LPR利率：1年期和5年期LPR利率连续14个月保持不变，分别为3.85%和4.65%。

5. 投资建议

评级维持：维持房地产行业“看好”评级，认为行业仍是财政和投资的重要托底工具。
市场机会：建议关注2021年第三季度房地产板块的投资机会，认为当前估值已有所修复，但仍处于历史低位。

风险提示

销售波动：行业销售规模波动较大，可能影响房企回款。
政策风险：按揭贷款利率上行、税收政策收紧可能增加购房者负担，影响销售表现。
融资环境：融资渠道受限，债券发行利率上行，可能加剧企业流动性压力。

估值方法与免责声明

本报告基于各种假设，分析结果可能因假设不同而有较大差异。
估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。
本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者应结合自身情况独立判断。

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总结

房地产行业在2021年7月仍处于政策调控与市场调整并行的阶段，尽管新房和二手房成交面积有所回落，但累计成交量仍保持增长。央行降准释放资金支持实体经济，但房企融资环境未有明显改善。二线城市土地市场表现活跃，溢价率较高，政府对房价调控的决心未减。总体来看，房地产板块估值修复，但尚未回到历史高位，行业仍具投资潜力。

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