20210712-国盛证券-房地产开发行业周报_央行宣布全面降准0.5pct；西安建立二手住房成交参考价格机制_25页_2mb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体表现平稳，中信房地产指数累计变动幅度为 0.2%，领先大盘 0.4个百分点，在29个中信行业板块中排名第18位。市场情绪有所波动，上涨个股共76支，较上周增长52支，下跌个股为62支。政策层面，央行宣布全面降准0.5个百分点，释放约1万亿元长期资金，同时西安建立二手住房成交参考价格发布机制，旨在遏制虚高房源和学区房炒作。

主要观点

• 央行降准：降准释放的资金主要用于归还MLF及弥补税收高峰期流动性缺口，对房地产行业整体利好有限，但有助于商业银行贷款集中度达标。
• 二手房调控：西安出台政策，要求机构自查房源，下架虚高房源，禁止以“学区房”名义炒作房价，有助于稳定市场预期。
• 新房成交：本周52个城市新房成交面积为744.3万平方米，环比下降19.3%，同比下降6.0%。一线城市成交面积环比下降，但部分城市如北京、广州环比上升。二三线城市中，盐城、成都、东莞等16城环比增长，其余32城出现下降。
• 去化周期：14座样本城市平均去化周期为12.6周，环比增长2.6%。其中，三线城市去化周期增长显著，达到20.6周，而一线城市去化周期略有下降。
• 政策影响：多地出台调控政策，如北京、合肥、嘉兴、无锡等，进一步收紧市场。同时，部分城市如深圳、青岛推出支持政策，如增加住房供应、降低落户限制等。

关键信息

1. 央行降准

• 2021年7月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放约1万亿元长期资金。
• 本次降准后，加权平均存款准备金率为 8.9%。
• 部分资金用于归还MLF，其余用于弥补流动性缺口，对房地产行业直接利好有限。

2. 二手房成交与去化情况

• 本周12城二手房总成交面积为120.1万方，环比下降 11.1%，同比下降 20.7%。
• 成交套数为11978套，环比下降 13.5%，同比下降 24.3%。
• 一线城市成交面积环比下降 21.0%，二线城市下降 9.5%，三线城市略有上升 4.4%。
• 本周平均去化周期为12.6周，环比增长 2.6%，其中三线城市去化周期增长 13.3%，二线城市增长 4.1%，一线城市略有下降 1.9%。

3. 新房成交情况

• 本周52个城市新房成交面积为744.3万平方米，环比下降 19.3%，同比下降 6.0%。
• 一线城市成交面积为113.3万平方米，环比下降 12.1%；二线城市为417.2万平方米，环比下降 15.6%；三线城市为213.7万平方米，环比下降 28.6%。
• 4周累计环比来看，一线城市北京、上海、广州、深圳均实现增长；二三线城市中，盐城、成都、东莞等16城环比增长，其余32城出现下降。

4. 融资情况

• 本周共发行房企信用债19只，环比增加7只，发行规模为207.05亿元，环比增加70.84亿元。
• 总偿还量为168.45亿元，环比增加87.49亿元，净融资额为38.60亿元，环比减少16.65亿元。
• 主体评级以AAA为主（占比51.2%），债券类型以一般公司债为主（占比50.1%），期限以3-5年为主（占比44.7%）。

5. 行情回顾

• 本周房地产股涨幅前五为：西藏城投（+28.7%）、中房股份（+16.0%）、*ST运盛（+15.6%）、华夏幸福（+12.3%）、财信发展（+10.1%）。
• 跌幅前五为：*ST匹凸（-9.2%）、鲁商置业（-7.5%）、苏宁环球（-7.5%）、嘉凯城（-6.8%）、金科股份（-6.2%）。

投资建议

• 商业地产：现金流优秀、运营能力提升的房企如华润置地、龙湖集团、新城控股。
• 经纪服务：受益于二手房市场红利的龙头公司如贝壳、我爱我家。
• 商管+物管：稀缺消费升级的商管+物管公司如华润万象生活。
• 龙头房企：经营稳健、现金流充裕、销售有增长潜力的房企如金地集团、保利地产、万科A。
• 代建行业：代建行业龙头企业如绿城管理控股。

风险提示

• 疫情影响超预期，可能对销售造成更大压力。
• 销售超预期下行，可能影响企业资金链。

附录：图表目录

• 图表1：2021年第一季度各中资大型银行个人住房贷款占比测算
• 图表2：中央政策（7.3-7.9）
• 图表3：地方政策（7.3-7.9）
• 图表4：完成首次集中供地城市溢价率表现
• 图表5：各城市首次集中供地土地出让金（亿元）
• 图表6：各行业涨跌幅排名
• 图表7：本周各交易日指数表现
• 图表8：近52周地产板块表现
• 图表9：本周（7.3-7.9）涨幅前五个股
• 图表10：本周（7.3-7.9）跌幅前五个股
• 图表11：重点房企涨跌幅排名
• 图表12：本周（7.3-7.9）重点房企涨幅前三个股
• 图表13：本周（7.3-7.9）重点房企跌幅前五个股
• 图表14：52城周度成交面积跟踪（7.3-7.9）
• 图表15：各城市群周度（7.3-7.9）成交面积跟踪
• 图表16：本周12城二手房成交套数及同环比
• 图表17：本周2个一线城市二手房成交套数及同环比
• 图表18：本周6个二线城市二手房成交套数及同环比
• 图表19：本周4个三线城市二手房成交套数及同环比
• 图表20：本周12城二手房成交面积及同环比
• 图表21：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比
• 图表22：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表23：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表24：本周12城二手房成交数据（7.3-7.9）
• 图表25：14座样本城市去化周期情况（7.3-7.9）
• 图表26：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表27：本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表28：本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表29：本周房企债券发行以期限划分