20210711-中达证券投资-内地房地产周度观察_二手房参考价影响解析_35页_1mb

内地房地产周度观察总结

核心内容概述

本报告主要分析了中国内地房地产市场近期的走势，重点探讨了二手房参考价机制对市场的影响，并对新房、二手房成交数据及行业政策动态进行了总结。

主要观点与关键信息

1. 二手房参考价机制的影响

• 深圳市场表现：

  • 二手房参考价整体低于政策出台前的成交价格，部分楼盘降幅超过30%。
  • 2021年2月政策出台后，二手房价格增速快速下滑，5月环比增速为-0.1%，时隔近两年首次出现负增长。
  • 2021年3月后成交量持续下降，5月和6月成交面积分别同比下滑61.0%和73.8%，与2017、2018年初水平相近。
  • 二手房挂牌量在2月初因春节假期和参考价机制出台而短期下滑，随后逐步回升。

• 机制作用：

  • 二手住房贷款以参考价为准，若成交价高于参考价，买方首付比例实际上升，增加了购房成本，抑制了成交量。
  • 参考价机制有助于稳定市场预期，抑制新房市场的投机行为，使市场回归理性。

• 政策覆盖与影响：

  • 已落地参考价机制的城市包括深圳、宁波、成都、西安，其中深圳覆盖范围最广。
  • 不同城市参考价形成方式和覆盖范围不同，影响政策效果。例如，成都仅覆盖部分小区，对市场影响相对较小。
  • 二手房价格涨幅大、一二手房倒挂现象严重的城市更可能推行该机制。

2. 新房市场表现

• 成交量：

  • 本周42个主要城市新房成交面积环比下降14%。
  • 2021年累计成交面积同比上升37%。

• 库存与去化周期：

  • 本周13个主要城市可售面积环比下降1%。
  • 平均去化周期为22.4个月，环比上升2%。

• 城市差异：

  • 北京新房成交面积环比上升14%，但同比涨幅较大。
  • 上海、广州、深圳等城市新房成交量有所下降，部分城市同比下滑明显。
  • 长三角、珠三角等区域新房成交量整体下降，但部分城市如宁波、厦门等涨幅较大。

3. 二手房市场表现

• 成交量：

  • 本周15个主要城市二手房交易建面环比下降12%。
  • 2021年累计交易面积同比上升24%。

• 价格走势：

  • 二手房挂牌价指数稳中微升，一线城市价格指数有所提升，二线城市和三线城市略有上升。
  • 四线城市价格指数缓慢上涨。

4. 行业表现

• 地产开发行业：

  • 本周涨幅居前的公司包括海昌海洋公园、SOHO中国、中国海外宏洋集团。
  • SOHO中国、合生创展集团、首创置业年初至今涨幅居前。

• 物业管理行业：

  • 弘阳服务、蓝光嘉宝服务本周涨幅居前。
  • 滨江服务、世茂服务、和泓服务年初至今涨幅居前。

5. 重要政策及动态

• 政策发布：

  • 西安建立二手住房成交参考价格发布机制。
  • 深圳调整公积金提取政策，要求职工在本市有房方可提取其他住房消费公积金。

• 公司动态：

  • 花样年控股收购绿地商管公司。
  • 远洋集团发行3.2亿美元绿色票据。
  • 合生创展集团赎回5亿美元优先票据。

• 销售情况：

  • 融创中国、绿城中国等公司前6月累计销售金额增速居前。
  • 保利地产、中国海外发展等公司销售面积增速较高。

投资建议

• 市场评级：行业整体“强于大市”。
• 政策影响：降准释放资金难以大幅流入房地产市场，具备丰富融资渠道的房企仍具优势。
• 市场趋势：政策调控和居民杠杆率限制可能进一步影响市场表现，需关注政策细则及市场反应。

风险提示

1. 行业调控及融资政策存在不确定性，可能影响上市公司销售业绩。
2. 宏观经济波动可能对房地产企业经营造成影响。
3. 疫情控制存在不确定性，可能影响市场预期。

分析师声明

• 报告观点反映分析师个人看法。
• 分析师报酬与报告内容无关。
• 分析师未受投资银行部授意或报告。
• 标的公司不在安静期内。
• 分析师与报告公司无利益关系。

评级说明

• 股票评级以报告发布后12个月内市场表现为准，A股以沪深300为基准，港股以恒生指数为基准。
• 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20%。