20181211-长城证券-新城控股-601155.SH-公司深度报告_双轮驱动_顺势而为_42页_1mb

新城控股（601155）公司深度报告总结

核心内容

新城控股是一家以“住宅+商业”双核驱动战略为核心的房地产开发企业，2015年完成B转A后，销售规模快速增长，2018年前10月销售额已突破1800亿元，提前完成全年目标。公司目前布局覆盖全国80多个城市，以长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张，形成“1+3”战略布局。

主要观点

• 双核驱动战略：公司以住宅和商业地产双业务驱动发展，住宅业务注重产品力提升，从“快周转”向“有质量的规模扩张”转变；商业地产则以获取优质资产和一流运营能力为目标，从开发商向一流运营商转型。
• 销售快速增长：2015年公司销售额为319亿元，2017年突破1265亿元，年复合增速近100%。2018年前10月销售额达1813亿元，跻身全国前十。
• 拿地策略灵活调整：公司根据市场变化灵活调整拿地策略，2017年及2018年上半年新增建面中三四线比重分别达到55%和73%。住宅地块面积基本稳定在20万平米左右，而商业地块面积逐步增加。
• 财务表现稳健：公司业绩保持高增长，2017年及2018年前三季度净利润增速分别达99.7%和56.7%。尽管净负债率有所上升，但公司融资渠道多元化，短期负债占比维持在35%-40%，货币覆盖短期有息负债的倍数维持在1以上。
• 估值优势显著：公司2018年动态PE为5.7X，RNAV折价14%，股息率超过3%。管理层通过回购、增持等行为表达了对公司未来发展的信心。
• 行业背景：城镇化仍有空间，人口回流现象明显，公司凭借龙头资金、拿地、品牌及运营优势，市占率有望进一步提升。

关键信息

市场数据

• 当前股价：26.6元
• 总市值：595.78亿元
• 流通市值：590.10亿元
• 总股本：225,672万股
• 流通股本：223,524万股
• 12个月最高/最低价：44.68/19.89元

盈利预测

股权结构

• 实际控制人王振华先生通过富域发展及常州德润合计持股67.14%。
• 公司2018年11月完成部分董监高增持计划，累计增持230万股，占总股本0.10%。
• 公司已回购0.24%的股份，拟回购0.5%-1%的股份。

拿地情况

• 2018年前10月投资力度降至39%，楼板价下降至2600元左右。
• 住宅地块平均建面基本维持在20万平米左右，商业地块平均建面上升至55万平米。
• 2018年12月首次独立在北京顺义拿地，预计未来一二线拿地比重将增加。

销售结构

• 住宅销售占比超过50%，2018年上半年比重上升。
• 住宅销售以二线城市为主，但三四线比重快速提升。
• 商业销售以三四线城市为主，但近年来在中西部地区有所增加。
• 2018年前10月销售均价有所下降，与销售结构变化相关。

土地储备

• 公司未结可租售面积超过7600万方，其中一二线及强三线与三四线各占一半。
• 未结面积中，住宅占比约50%，商业占比约50%。
• 住宅销售中，公司权益比重下降，商业销售中权益比重维持在90%左右。

财务概况

• 公司盈利水平保持高增长，2017年净利润达10,033百万，2018年前三季度达31.2亿。
• 2017年及2018年上半年净负债率分别为67.4%及115.7%。
• 公司资产负债率及净负债率在行业中处于较高水平，但短期负债占比稳定。
• 公司预收款维持高增速，业绩锁定性强。

风险提示

• 调控政策及信贷政策超出预期
• 宏观经济表现超出预期
• 房产税出台超出预期

投资建议

• 给予“推荐”评级，认为公司具备良好的增长潜力及估值优势。
• 管理层对公司未来信心充足，通过回购、增持等行为支持公司发展。

图表目录（摘要）

• 图1：公司经营沿革
• 图2：公司布局城市个数
• 图3：公司布局城市地图
• 图4：公司股权沿革
• 图5：公司股权结构（截至2018年三季报）
• 图6：公司战略
• 图7：公司战术
• 图8：公司盈利来源
• 图9：公司累计已开业商业地产个数
• 图10：公司主要产品
• 图11：公司销售额、销售面积及增速
• 图12：公司、行业及top10销售额增速
• 图13：A股重点房企销售额增速
• 图14：公司目标完成率
• 图15：公司及行业top10销售额市占率
• 图16：公司销售额在CRIC全国房企排行榜排名
• 图17：公司销面及销额权益比
• 图18：公司权益销面及销额同比
• 图19：公司及全国销售均价
• 图20：公司销售中住宅的比重
• 图21：公司住宅及商业销售均价（元/平米）
• 图22：公司住宅及商业的权益
• 图23：公司权益销售额（按一二三线）
• 图24：公司二线住宅销售中各区域比重
• 图25：公司强三线住宅销售中各区域比重
• 图26：公司三四线住宅销售中各区域比重
• 图27：公司二线商业销售中各区域比重
• 图28：公司三四线商业销售中各区域比重
• 图29：公司权益销售额（按区域）
• 图30：公司新增建面及地价
• 图31：公司投资力度（全口径）
• 图32：公司地块大小及楼板价
• 图33：公司同期楼板价/售价
• 图34：公司新增建面结构（按类型）
• 图35：公司各类型地块大小（万平米/幅）
• 图36：公司住宅及商业地块楼板价
• 图37：公司住宅及商业同期楼板价/售价
• 图38：公司新增建面结构（按能级）
• 图39：公司二线住宅新增建面中各区域比重
• 图40：公司三四线住宅新增建面中各区域比重
• 图41：公司二线商业新增建面中各区域比重
• 图42：公司三四线商业新增建面中各区域比重
• 图43：公司新增地块大小（按能级）
• 图44：公司新增地块楼板价（按能级）
• 图45：公司新增建面（按区域）
• 图46：公司新增地块楼板价（按区域）
• 图47：公司已售未结及未售面积
• 图48：公司已售未结及未售面积结构（按能级）
• 图49：公司二线住宅已售未结及未售面积分布（按区域）
• 图50：公司三四线住宅已售未结及未售面积分布（按区域）
• 图51：公司二线商业已售未结及未售面积分布（按区域）
• 图52：公司三四线商业已售未结及未售面积分布（按区域）
• 图53：公司已售未结及未售面积结构（按区域）
• 图54：公司营收及归母净利润
• 图55：公司结面及同比
• 图56：公司结算均价及销售均价
• 图57：公司毛利率、三费率及归母净利率
• 图58：公司公允价值变动占营业利润比重
• 图59：公司2017年公允价值变动贡献
• 图60：公司少数股东损益/净利润
• 图61：公司ROE及分解
• 图62：公司营收结构
• 图63：公司各部分业务毛利率
• 图64：公司物业销售业务成本结构
• 图65：公司营收分季度比重
• 图66：公司预收款项及相比上年末增速
• 图67：公司预收款/上一年营收
• 图68：公司有息负债、相比上年末增速及短期比重
• 图69：公司货币/短期有息负债
• 图70：公司整体平均融资成本
• 图71：公司资产负债率及净负债率
• 图72：公司有息负债来源
• 图73：公司货币/短期有息负债
• 图74：公司有息负债期限结构
• 图75：公司资产负债率及净负债率
• 图76：公司资产构成
• 图77：公司资产周转率
• 图78：公司资产中受限资产比重
• 图79：公司销售收入/销售额
• 图80：公司经营支出/销售收入

表格目录（摘要）

• 表1：公司股东股权质押情况
• 表2：2018年11月公司部分董监高增持计划完成
• 表3：截至2017年末公司商业地产出租及计量情况
• 表4：重点房企销售回款率
• 表5：重点房企销售均价（元/平米）
• 表6：权益销售金额比重前十（按城市）
• 表7：新增建面比重前十（按城市）
• 表8：未结可租售面积比重前十（按城市）
• 表9：2014年至今公司除贷款外其他有息融资情况
• 表10：2017年重点城市人口及经济情况
• 表11：公司房地产项目RNAV测算
• 表12：公司租管费收入测算