20190911-广发证券-房地产行业投资策略月报：成交与土地市场景气度均回落，降准或缓解资金压力_29页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2019年8月，中国房地产行业整体呈现成交与土地市场景气度回落的态势，政策环境持续收紧，融资压力加大，同时房贷利率上涨，降准政策或有助于缓解资金压力。此外，土地市场热度下降，供销比上升，溢价率下滑，各线城市成交和土地供应均出现同比下滑。

主要观点

• 政策调控加强：中央和地方对房地产融资持续收紧，房地产信托规模控制，部分银行收到窗口指导，限制房地产开发贷额度。同时，《土地管理法（修正案）》通过，明确集体经营性建设用地入市制度。
• 成交市场景气度下降：8月35城商品房成交面积同比下降4.3%，一线、二线、三四线城市成交均下滑，其中一线同比下降12.8%，三四线同比下降8.6%。住宅成交面积也呈现同比下降趋势。
• 土地市场热度回落：300城住宅用地供需同比均下滑超20%，供销比从1.14上升至1.35，溢价率降至19.6%，低于20%。各线城市土地成交面积和出让金同比均下滑，市场热度明显下降。
• 资金环境改善预期：9月6日央行宣布降准，释放约9000亿元长期资金，有助于缓解资金压力，但实际效果需观察。LPR机制改革推动利率下行，但房贷利率仍维持稳定。

关键信息

政策环境

• 中央政策：银保监会要求房地产信托规模每日时点不得超过二季度末规模，保证三季度余额零增长。同时，央行改革LPR机制，房贷利率参考LPR，但坚持“房住不炒”定位，房贷利率不下降。
• 地方政策：上海自贸区新片区放宽人才购房政策，昆山跟进苏州调控，海南加强垦区住房管控，限制对外销售和转让。

成交市场

• 全国成交：8月35城商品房成交面积同比下降4.3%，环比下降11.3%。住宅成交面积同比下降0.8%，环比下降12.5%。
• 各线城市成交：一线城市成交同比下降12.8%，由正转负；二线城市同比上涨1.9%，涨幅收窄；三四线同比下降8.6%，跌幅扩大。
• 推盘情况：26城商品房推盘面积同比下降0.5%，住宅推盘面积同比下降22.5%。一线城市推盘同比下降15.0%，二线城市同比上升6.4%，三四线同比下降19.9%。
• 库存情况：26城商品房库存环比增长0.2%，去化周期降至16.9个月。住宅库存去化周期降至9.3个月。

土地市场

• 全国土地供给：1-8月300城土地供给建筑面积累计同比-4%，其中一线城市+37%，二线城市+8%，三四线-12%。
• 土地成交：1-8月土地成交建筑面积累计同比-0.3%，一线城市+37%，二线城市+11%，三四线-9%。
• 土地出让金：1-8月土地出让金累计同比+15%，其中一线城市+16%，二线城市+28%，三四线-2%。
• 住宅用地市场：1-8月住宅用地供给建筑面积累计同比+2%，一线城市+34%，二线城市+16%，三四线-9%。住宅用地成交建筑面积累计同比+4%，一线城市+33%，二线城市+23%，三四线-10%。出让金累计同比+20%，一线城市+44%，二线城市+34%，三四线-2%。

资金环境

• 房贷利率上涨：8月首套、二套房贷利率分别上涨3bp、2bp，涨幅扩大。央行要求房贷利率以LPR为定价基准，首套房贷利率不低于LPR，二套房贷利率不低于LPR+60bp。
• 降准影响：9月6日央行降准释放约9000亿元长期资金，流动性边际修复。LPR下行趋势或改善按揭及其他贷款成本，对板块估值有正面影响。

风险提示

• 政策调控进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业基本面超预期下行
• 房地产税立法推进超预期

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2019-09-11

重点公司估值与财务分析（部分）

图表索引

• 图1：LPR形成机制
• 图2：集体经营性土地入市过程
• 图3：中央政策一览
• 图4：地方政策一览
• 图5-图7：成交面积指数与同比增速
• 图8-图11：推盘面积与库存数据
• 图12-图14：批售比与去化周期
• 图15-图17：房价与二手房数据
• 图18-图22：各线城市成交与推盘情况
• 图23-图25：库存与去化周期
• 图26-图30：房价环比与库存数据
• 图31-图38：土地市场供给与成交情况
• 图39-图46：住宅用地市场数据
• 图47-图51：土地供需与流拍率

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