20220514-浙商证券-房地产及物管行业周报2022年W19_楼市成交环比反弹_拐点未至以稳为先_36页_3mb

楼市成交环比反弹，拐点未至以稳为先

核心内容

本周房地产市场出现一定程度的反弹，政策面持续释放利好信号，各地陆续出台松绑措施，包括降低首付比例、优化公积金贷款、取消限购等。同时，房地产板块在A股和H股市场均表现优于大市，但个股涨跌分化明显。物业板块整体表现略好于大市，部分公司估值有所下降，但整体仍具备一定投资价值。

主要观点

• 政策放松力度加大：中央及地方层面持续出台支持房地产市场发展的政策，包括优化土地政策、降低购房门槛、提高公积金贷款额度等，旨在稳定市场信心，促进市场回暖。
• 成交面积环比反弹，但同比仍为负增长：全国30城新房成交面积环比反弹，但同比仍处负增长区间；18城二手房成交面积环比大幅反弹，同比降幅持续收窄。
• 土地市场趋冷：全国百城土地供给与成交面积同环比均为负值，但一线城市的土地市场表现相对较好。
• 投资建议聚焦优质龙头与小而美企业：在基本面尚未明确筑底的情况下，建议关注基本面稳定、财务状况良好的龙头房企及区域深耕的小而美企业，以获取更高的确定性和性价比。

关键信息

房地产板块

• A股表现：本周沪深300上涨2.04%，SW房地产上涨3.91%，跑赢大盘1.87个百分点。
• H股表现：恒生指数下跌0.52%，恒生地产建筑业下跌1.25%，跑输大盘0.73个百分点。
• 重点个股表现：
  • A股：荣安地产、华夏幸福、南山控股、蓝光发展、我爱我家涨幅居前。
  • H股：德信中国、远洋集团、正荣集团、越秀地产、弘阳地产跌幅居前。
• 投资建议：
  • 保利发展：性价比最高的龙头房企。
  • 滨江集团：受益于杭州基本面的稳健小霸王。
  • 华发股份：深耕珠海和长三角的潜力黑马。
  • 天健集团：深圳小而美基建+地产成长标的。

物业板块

• AH股表现：物业板块整体跑赢大盘，A股和H股表现各有差异。
• 重点个股表现：
  • 招商积余、第一服务控股、滨江服务等涨幅居前。
  • 华润万象生活、金融街物业、合景泰富集团等跌幅居前。
• 估值情况：多数物业股PE（TTM）有所下降，但部分企业仍具备增长潜力。
• 投资建议：在行业风险尚未完全释放的情况下，建议关注基本面稳定、估值合理的优质物业股。

本周政策速递

• 中央政策：银保监会发文鼓励险资支持城市建设和治理，引导金融资源更高效地配置至城市发展重点领域。
• 地方政策：
  • 苏州、洛阳、东莞、南京等地优化购房政策，包括降低首付比例、取消限购、提高公积金贷款额度等。
  • 长沙、扬州、常州等地放宽限售政策，降低购房门槛，促进市场活跃。

本周行情回顾

• 新房成交：30城新房成交面积环比上升，但同比仍为负增长。
• 二手房成交：18城二手房成交面积环比大幅上升，同比降幅持续收窄。
• 土地市场：全国百城土地成交面积环比下降，但一线城市表现突出。

本周房企发债情况

• 境内债：保利置业、越秀地产、首开股份等房企发行公司债，利率较低，显示市场对房地产行业信心有所恢复。
• 境外债：部分房企在境外市场发债，为行业提供资金支持。

风险提示

• 政策放松后效果不及预期。
• 行业基本面尚未明确筑底，板块信心仍承压。

总结

本周房地产市场在政策支持下出现反弹，但基本面仍处于修复阶段，整体表现仍弱于预期。投资建议聚焦于优质龙头房企和基本面扎实的小而美企业，以获取更高的确定性和性价比。物业板块整体表现优于大市，但个股涨跌分化，需关注基本面和估值变化。政策放松力度加大，但效果仍需观察，行业风险未完全消除。