20220529-浙商证券-房地产及物管行业周报2022年W21_楼市表现环比持平_政策还需加大力度_31页_2mb

楼市表现环比持平，政策还需加大力度

核心内容总结

一、政策动态

• 中央层面：国务院于5月23日召开常务会议，提出6方面33项措施，重点在于稳就业、稳收入预期，间接利好房地产需求修复。虽然未明确提及地产政策放松，但通过支持中小微企业、增加贷款等方式，为房地产行业提供间接支持。
• 地方层面：多个城市出台供需组合政策，包括太原、唐山、厦门、肇庆等，主要涉及首付比例下调、购房补贴、限购放松、预售资金监管优化等。其中，武汉四大远城区解除限购，合肥和镇江降低首付比例，对改善性购房需求给予更多支持。

二、市场表现

• A股房地产板块：本周下跌3.39%，跑输沪深300指数1.87%，表现弱于大市。板块内个股涨跌参半，仅少数公司表现较好，如陆家嘴（+0.28%）。
• H股房地产板块：下跌1.79%，跑输恒生指数0.10%，表现弱于大市。部分公司如富力地产（+6.18%）表现较好，但整体仍以跌为主。
• 物业板块：A股和H股均表现不佳，H股跌幅更大（-4.10%）。重点个股中，佳源服务涨幅最大（+35.82%），但多数公司下跌。

三、市场数据

• 新房成交：全国30城新房成交面积环比持平（+2%），但同比降幅收窄。15座重点城市中，仅6城周平均成交量高于政策放松前。
• 二手房成交：全国18城二手房成交面积环比+1.78%，但同比进一步扩大（-37%）。
• 土地市场：全国百城土地供给与成交面积同环比均为负值，溢价率下降0.6pct。一线城市土地成交面积环比+126%，二线城市+24%，三线城市-52%。

四、投资建议

• 需求修复进入长周期，应优选安全边际高、确定性高的企业。
• 推荐两条投资思路：1）选择龙头房企，如保利发展、华发股份、天健集团、滨江集团；2）选择“小而美”的标的。
• 港股推荐：中国海外发展、龙湖集团、越秀地产。

五、风险提示

• 疫情反复可能导致需求修复弱于预期。
• 2022年地产企业业绩利空未出尽。
• 加速并购可能导致商誉减值风险，或影响并购整合效果。

主要观点

• 政策与需求修复的关系：政策放松主要在于购房资格和流动性支持，但需求意愿和购买力尚未明显恢复，因此地产修复难度大于以往周期。
• 市场预期：市场对政策放松已有所反应，但实际效果有限，地产板块Beta回调。
• 投资策略：建议关注具有稳定现金流和强抗风险能力的龙头企业，同时关注具有发展潜力的“小而美”标的。
• 行业评级：整体看好，认为地产需求修复仍需时间，政策放松未结束，地产板块仍有行情。

关键信息

• 政策松绑：多地放松限购、降低首付比例、优化预售资金监管，支持刚需和改善性需求。
• 市场反应：A股和H股地产板块均跑输大盘，部分企业如碧桂园、金科股份等表现不佳。
• 市场数据：新房成交环比基本持平，二手房成交同比进一步扩大，土地市场持续低迷。
• 融资动态：碧桂园、龙湖集团、美的置业等被列为示范房企，融资渠道有所改善。
• 企业动态：建发国际集团完成对建发物业的收购，金科服务收购佳源服务股权。

行业评级与投资建议

• 行业评级：看好，认为地产需求修复仍需时间，政策放松未结束，地产板块仍有行情。
• 投资建议：选择安全边际高、确定性高的企业，推荐龙头房企和“小而美”标的。

风险提示

• 疫情反复影响需求修复。
• 地产企业业绩利空未出尽。
• 并购风险及整合效果不确定。

行业数据概览

• 新房成交：全国30城新房成交面积环比+2%，同比-44%。
• 二手房成交：全国18城二手房成交面积环比+1.78%，同比-37%。
• 土地市场：全国百城土地成交面积环比-30%，同比-61%，溢价率下降0.6pct。

重点公司表现

A股重点公司

H股重点公司

重点公司公告

• 建发国际集团：完成对建发物业35%股份的收购，总对价16.4亿港元，无偿获得16%投票权。
• 中梁控股：发行8.75%优先票据及9.75%优先票据，总额201,636,117美元。
• 新城控股：回购注销部分限制性股票，预计回购资金总额不低于1亿元。
• 碧桂园：公开发行5亿元公司债券，票面利率4.50%。
• 万科A：部分A股股份质押解除，部分股份质押给国信证券。

物业板块表现

• H股物业板块：下跌4.20%，跑输恒生指数4.10%。
• 重点公司：佳源服务（+35.82%）、融信服务（+8.76%）、中骏商管（+1.59%）等表现较好，但多数公司下跌。

物业公司估值

投资建议总结

• 房地产板块：建议关注安全边际高、确定性高的龙头房企。
• 物业板块：关注具备稳定现金流和高PE增长潜力的公司，如碧桂园服务、金科服务等。

风险提示

• 疫情反复影响需求修复。
• 地产企业业绩利空未出尽。
• 并购风险及整合效果不确定。