> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发行业总结（2026W17） ## 核心内容概述 2026年4月底，深圳和广州相继出台楼市新政，旨在稳定市场并促进二季度成交量增长。这些政策包括限购放松、公积金贷款额度上调、卖旧买新补贴、优化房票政策、土地供应调整及试点现房销售等。政策力度被认为超过2008、2014年，且仍在推进中。地产作为早周期指标，其配置价值与经济风向密切相关。当前市场表现显示，房地产板块在行业指数中排名靠前，部分个股涨幅显著，而部分房企则面临下跌压力。 ## 主要观点 - **政策驱动市场修复**：一线城市政策力度加大，有助于稳定市场并带动成交量回升。 - **市场分化明显**：一线和二线表现优于三线，房企之间竞争格局持续优化，头部企业及品质房企更具优势。 - **行业配置逻辑未变**：房地产板块仍具备配置价值，重点关注一线、2/3二线及极少量三线城市。 - **融资环境改善**：房企信用债发行规模增加，融资成本有所下降，表明市场信心有所回升。 ## 关键信息 ### 房地产政策 - **深圳**：4月30日起定向放松核心区域限购，放宽深户、非深户购房套数限制，上调公积金贷款额度，个人提至70万，家庭提至130万。 - **广州**：大幅提高公积金贷款额度，个人最高100万，家庭最高200万，符合条件最高360万。同步推出卖旧买新贷款补贴、优化房票政策、调整土地供地规则及试点现房销售。 - **上海**：2月25日出台政策，包括限购放松、公积金额度上浮、房产税免征范围扩大，政策效果在3-4月“小阳春”中得到验证。 ### 行情回顾 - **申万房地产指数**：本周累计变动幅度为 $3.85\%$ ，领先沪深300指数3.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第4。 - **上涨个股**：共79支，较上周增长42支，涨幅前五为海德股份、绵石投资、金融街、绿地控股、万通地产。 - **下跌个股**：共33支，跌幅前五为万泽股份、广宇发展、皇庭国际、天宸股份、冠城大通。 ### 房地产成交情况 #### 新房成交（商品住宅口径） - **30城新房成交面积**：183.0万平方米，环比下降 $0.4\%$ ，同比提升 $8.0\%$ 。 - **一线城市新房成交面积**：67.4万方，环比 $+19.2\%$ ，同比 $+43.9\%$ 。 - **二线城市新房成交面积**：81.5万方，环比 $-11.5\%$ ，同比 $-3.4\%$ 。 - **三线城市新房成交面积**：34.1万方，环比 $-2.9\%$ ，同比 $-10.8\%$ 。 #### 二手房成交（商品住宅口径） - **15城二手房成交面积**：217.2万方，环比下降 $20.5\%$ ，同比下降 $8.5\%$ 。 - **一线城市二手房成交面积**：98.8万方，环比 $-12.3\%$ 。 - **二线城市二手房成交面积**：85.4万方，环比 $-29.7\%$ 。 - **三线城市二手房成交面积**：33.0万方，环比 $-16.0\%$ 。 ### 信用债情况 - **本周房企信用债发行**：14只，环比减少1只，发行规模127.70亿元，环比增加31.3亿元。 - **净融资额**：4.51亿元，环比增加49.02亿元。 - **主体评级**：以 $\mathsf{AA+}$ （38%）为主。 - **债券类型**：以证监会主管ABS（38.6%）为主。 - **债券期限**：以5年以上（44.1%）为主。 - **融资成本**：部分债券利率较之前发行的同类型同期限债券有所下降。 ## 投资建议 - **行业评级**：维持“增持”评级。 - **配置方向**： - **地产开发**：H股包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股包括滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。 - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展。 - **中介**：贝壳-W。 - **物业**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 ## 风险提示 - 政策落地不及预期。 - 需求复苏不及预期。 - 房企出险风险蔓延。