20260505-国盛证券有限责任公司-房地产开发行业周报2026W17_节前广深楼市政策加码_板块行情持续修复_15页_1mb

房地产开发行业总结（2026W17）

核心内容概述

2026年4月底，深圳和广州相继出台楼市新政，旨在稳定市场并促进二季度成交量增长。这些政策包括限购放松、公积金贷款额度上调、卖旧买新补贴、优化房票政策、土地供应调整及试点现房销售等。政策力度被认为超过2008、2014年，且仍在推进中。地产作为早周期指标，其配置价值与经济风向密切相关。当前市场表现显示，房地产板块在行业指数中排名靠前，部分个股涨幅显著，而部分房企则面临下跌压力。

主要观点

• 政策驱动市场修复：一线城市政策力度加大，有助于稳定市场并带动成交量回升。
• 市场分化明显：一线和二线表现优于三线，房企之间竞争格局持续优化，头部企业及品质房企更具优势。
• 行业配置逻辑未变：房地产板块仍具备配置价值，重点关注一线、2/3二线及极少量三线城市。
• 融资环境改善：房企信用债发行规模增加，融资成本有所下降，表明市场信心有所回升。

关键信息

房地产政策

• 深圳：4月30日起定向放松核心区域限购，放宽深户、非深户购房套数限制，上调公积金贷款额度，个人提至70万，家庭提至130万。
• 广州：大幅提高公积金贷款额度，个人最高100万，家庭最高200万，符合条件最高360万。同步推出卖旧买新贷款补贴、优化房票政策、调整土地供地规则及试点现房销售。
• 上海：2月25日出台政策，包括限购放松、公积金额度上浮、房产税免征范围扩大，政策效果在3-4月“小阳春”中得到验证。

行情回顾

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度为 $3.85%$ ，领先沪深300指数3.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第4。
• 上涨个股：共79支，较上周增长42支，涨幅前五为海德股份、绵石投资、金融街、绿地控股、万通地产。
• 下跌个股：共33支，跌幅前五为万泽股份、广宇发展、皇庭国际、天宸股份、冠城大通。

房地产成交情况

新房成交（商品住宅口径）

• 30城新房成交面积：183.0万平方米，环比下降 $0.4%$ ，同比提升 $8.0%$ 。
• 一线城市新房成交面积：67.4万方，环比 $+19.2%$ ，同比 $+43.9%$ 。
• 二线城市新房成交面积：81.5万方，环比 $-11.5%$ ，同比 $-3.4%$ 。
• 三线城市新房成交面积：34.1万方，环比 $-2.9%$ ，同比 $-10.8%$ 。

二手房成交（商品住宅口径）

• 15城二手房成交面积：217.2万方，环比下降 $20.5%$ ，同比下降 $8.5%$ 。
• 一线城市二手房成交面积：98.8万方，环比 $-12.3%$ 。
• 二线城市二手房成交面积：85.4万方，环比 $-29.7%$ 。
• 三线城市二手房成交面积：33.0万方，环比 $-16.0%$ 。

信用债情况

• 本周房企信用债发行：14只，环比减少1只，发行规模127.70亿元，环比增加31.3亿元。
• 净融资额：4.51亿元，环比增加49.02亿元。
• 主体评级：以 $\mathsf{AA+}$ （38%）为主。
• 债券类型：以证监会主管ABS（38.6%）为主。
• 债券期限：以5年以上（44.1%）为主。
• 融资成本：部分债券利率较之前发行的同类型同期限债券有所下降。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 配置方向：
  • 地产开发：H股包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股包括滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
  • 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
  • 中介：贝壳-W。
  • 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

• 政策落地不及预期。
• 需求复苏不及预期。
• 房企出险风险蔓延。