锐理2018年上半年昆明房地产市场报告_100页_7mb

昆明市2018年上半年房地产市场总结

核心内容

2018年上半年，昆明市房地产市场在政策调控和市场供需的双重影响下，呈现出一定的波动性。全国及昆明市的经济指标保持稳定增长，房地产开发投资和商品房销售市场活跃，但部分物业类型如写字楼和SOHO面临较大的去化压力。

主要观点

1. 宏观经济背景

• GDP增长：2018年1季度，全国GDP同比增长6.80%，昆明市GDP增长10.2%，为2014年以来首次实现两位数增长，增速高于全国和全省。
• 物价水平：2018年5月，CPI同比上涨1.80%，PPI同比上涨4.10%。
• 货币供应：2018年5月，广义货币M2余额174.31万亿元，同比增长8.30%。
• 消费市场：2018年1-5月，全国社会消费品零售总额增长8.50%，昆明市增长11.30%。

2. 房地产调控政策

• 国家层面：国家发改委全面放宽城市落户条件，鼓励高校毕业生、技术工人等群体零门槛落户；财政部推动棚户区改造专项债券发行，以改善群众住房条件；证监会与住建部联合发布通知，推进住房租赁资产证券化。
• 地方层面：昆明市自3月1日起调整新建商品住宅限售政策，限购政策于7月1日进一步收紧，非云南省户籍自然人限购1套新建商品住房。

3. 土地市场分析

• 土地供应与成交：上半年昆明主城区供应土地68宗，面积2880.59亩；成交土地69宗，面积3059.75亩，同比大幅下降。
• 土地价格：土地成交均价730.37万元/亩，楼面均价2783元/㎡，同比上涨。
• 区域热度：南市区为成交最活跃区域，呈贡区为土地成交最高区域，但部分区域如世博及西山板块无成交。
• 土地流拍：上半年流拍土地1宗，位于盘龙区龙泉街道办事处。

4. 商品房市场分析

• 供应与成交：上半年主城商品房供应面积354.21万方，成交面积416.17万方，成交均价13814元/㎡。
• 去化周期：整体去化周期为16个月，呈贡区去化周期为28个月，西山区去化周期为21个月。
• 项目表现：俊发观云海、红星天铂、魅力之城等项目表现突出，成交面积和均价均较高。

5. 别墅市场分析

• 供应与成交：上半年别墅供应面积7.84万方，成交面积20.22万方，成交均价20226元/㎡。
• 去化周期：整体去化周期为8个月，西山区去化周期最长，为10个月。
• 成交分布：成交总价主要集中在900万以上，面积段集中在200-500㎡。

6. 写字楼市场分析

• 供应与成交：上半年写字楼供应面积27.47万方，成交面积22.57万方，成交均价13221元/㎡。
• 去化周期：整体去化周期为63个月，西山区存量最高，去化周期为48个月。
• 市场问题：存在去化难、租不上价、空置率高等问题，需减少供应量以缓解库存压力。

7. SOHO市场分析

• 供应与成交：上半年SOHO供应面积13.54万方，成交面积21.92万方，成交均价10408元/㎡。
• 去化周期：整体去化周期为25个月，西山区存量最高，去化周期为65个月。
• 市场压力：SOHO库存去化仍需25个月，部分写字楼改造为SOHO后，市场压力不减。

关键信息

政策调控

• 昆明市在3月1日出台“昆十条”，7月1日进一步收紧限购政策，非本省户籍自然人限购1套新建商品住房。
• 昆明市加大主城五区及三个开发区的调控力度，限售政策针对热点区域，如呈贡新区、船房河等。

市场表现

• 房地产开发投资同比增长10.20%，住宅投资占房地产开发投资的70.1%。
• 商品房市场整体向好，但部分物业如写字楼和SOHO面临较大的去化压力。
• 住宅市场表现活跃，成交量和价格持续上涨，总价段集中在160-180万和180万以上，面积段集中在90-120㎡和140-160㎡。

土地市场

• 土地供应和成交面积同比大幅下降，但土地成交均价持续上涨。
• 土地成交主要集中在南市区和北市区，呈贡区为成交最高区域。
• 土地流拍情况较少，但部分区域如世博及西山板块无成交。

区域差异

• 主城区商品房供应和成交面积均较高，但去化周期相对较短。
• 呈贡区作为新兴区域，商品房供应和成交面积有所波动，但市场潜力较大。
• 高新区在土地供应和写字楼供应方面表现突出，但去化周期较长。

市场趋势

• 房地产调控政策进入新阶段，抑制非理性需求，调整中长期供给结构。
• 住宅市场持续火热，投资需求旺盛，但政策调控有助于稳定市场。
• 写字楼和SOHO市场面临较大去化压力，需通过政策调控和市场调整来改善。

结论

2018年上半年昆明市房地产市场在政策调控和市场供需的双重作用下，呈现出一定的稳定性和增长趋势。住宅市场表现活跃，价格持续上涨，但写字楼和SOHO市场仍面临较大去化压力。政策调控在抑制非理性需求的同时，也在推动市场结构的优化，促进房地产市场的健康发展。