2021锐理数据昆明市场半年报简版-25页_1mb

2021年昆明房地产市场研究报告（上半年）总结

【核心内容概览】

2021年上半年昆明房地产市场整体呈现供小于求、价格稳中有升的趋势，尤其在住宅和商办市场表现突出。土地市场供销量大幅缩水，但部分优质地块溢价成交，市场热度不减。商业和公寓市场供大于求，去化周期延长，去化压力较大。近郊市场供销以杨林、太平、晋城板块为主，承接主城外溢需求。

【政策与金融环境】

• 政策环境：昆明政策相对宽松，主要围绕民生和城市发展，对房地产市场影响较小。
• 金融政策：与全国一致，短期内不会放松。

【土地市场分析】

整体情况

• 土地供应与成交：2021年上半年土地供应769.32亩，成交707.66亩，同比和环比均大幅下降。
• 成交单价：创历史新高，达1003万元/亩。
• 溢价率：全市平均溢价率7.83%，其中最高溢价34.81%，最低19.79%。
• 市场特点：
  • 多为定向土地出让，本土房企俊发占据主导地位。
  • 公开拍卖土地竞争激烈，多家房企参与，部分地块溢价成交。
  • 商住混合类土地供应增加，未来商办类产品可能增多。
  • 城改用地批量出现，房企拿地难度上升。

重点地块

【住宅市场分析】

总体情况

• 供销比：由去年下半年的1.4下降至1.3。
• 成交均价：15670元/m²，稳中有升。
• 新增供应：430.56万m²，同比上升。
• 销售面积：341.25万m²，同比上升。
• 去化周期：17个月，市场长期供大于求。

区域与板块表现

• 热门区域：官南、东南板块为供销热点。
• 价格领先：滇池板块依托稀缺资源，成交均价领先。
• 产品结构：别墅、洋房等高改产品市场份额提升，高层产品以刚需、刚改为主。

【商业市场分析】

总体情况

• 供销比：近三年首次小于1，供大于求。
• 成交均价：16919元/m²，同比下降9%。
• 新增供应：19.45万m²，同比下降66%。
• 销售面积：16.66万m²，同比下降2%。
• 去化周期：177个月，去化压力巨大。

区域与板块表现

• 主力支撑：官渡区和呈贡区支撑成交，五华区去化周期缩短。
• 价格表现：世博板块均价涨幅最大，东市板块去化周期最长。

【公寓市场分析】

总体情况

• 供销比：近三年首次小于1，供大于求。
• 成交均价：8660元/m²，同比下降9%。
• 新增供应：25.62万m²，同比下降66%。
• 销售面积：35.65万m²，同比下降11%。
• 去化周期：55个月，去化压力较大。

区域与板块表现

• 供应主力：官南板块供应量最高，占比20%。
• 成交量主力：高新板块成交量最高，占比20%。
• 存量主力：呈贡板块存量最高，占比27%。
• 均价最高：中心板块售价最高，达16505元/m²。

【近郊市场分析】

整体情况

• 土地供应与成交：近郊三区县土地供销面积较2020年同期大幅下降。
• 土地分类：安宁以住宅为主，晋宁以商业为主。
• 溢价率：整体较低，仅1%。

重点板块

• 供销主力：杨林板块在恒大阳光半岛、中骏云谷小镇等项目带动下，供销占据主力。
• 价格优势：太平、晋城板块均价较高，具有自然景观资源优势。
• 产品结构：普通高层、洋房为主，别墅类产品市场空间较大。

【市场趋势与展望】

• 土地市场：预计下半年供应增加，但城改用地提前预定，主城拿地难度上升。
• 住宅市场：供大于求，价格稳中有升，官南、东南板块仍是热点。
• 商业市场：去化艰难，需以价换量，未来去库存仍是重点。
• 公寓市场：以价换量，去化周期长，高新、官南等板块表现相对较好。
• 近郊市场：承接主城外溢需求，价格偏低，适合刚需和投资客。

【市场小结】

• 土地市场：供销量缩水，但优质地块溢价成交，竞争激烈。
• 住宅市场：供大于求，价格稳中有升，区域分化明显。
• 商业市场：持续低迷，去化周期长达177个月，需以价换量。
• 公寓市场：供销价下降，去化周期延长，部分板块表现优于其他。
• 近郊市场：供销以杨林、太平、晋城为主，承接主城外溢需求，产品以普通住宅和别墅为主。