锐理数据2021年烟台房地产市场总结-98页_11mb

2021烟台房地产市场年度总结

核心内容概述

2021年烟台房地产市场在宏观政策维稳、经济环境变化及城市规划推动下，呈现出整体平稳发展的态势。市场在政策引导下逐步回归居住属性，同时土地市场供销双降，商品房市场供大于求，价格小幅下降，住宅市场成为主要驱动力，商办市场表现相对平淡。整体市场呈现出一定的调整和转型趋势。

主要观点

• 宏观政策维稳：国家坚持“房住不炒”总基调，推进房地产税试点，支持保障性住房建设，促进租赁市场发展，以确保房地产市场平稳健康发展。
• 经济环境影响：全国经济增速放缓，房地产投资和销售增速下降，CPI与PPI剪刀差扩大，房地产市场盈利能力下滑。
• 土地市场遇冷：2021年商住类土地供销齐降，平均楼面地价略有下降，市场以底价成交为主，芝罘区和莱山区为主要供销区域。
• 商品房市场平稳：整体市场供大于求，价格小幅下降，芝罘区在供销和成交均价方面领先，商品住宅仍是市场主力。
• 住宅市场主导：住宅市场成为主要驱动力，市场供需结构优化，部分重点区域如芝罘区和莱山区表现突出。
• 商办市场表现平平：商办市场成交面积和金额均低于住宅市场，整体市场热度不高。
• 企业表现分化：部分重点房企在土地市场表现活跃，城投集团在土地获取上表现突出，而多数房企面临资金压力，融资环境有所改善但依然紧张。

关键信息

宏观经济与政策

• 全国经济：2021年前三季度GDP增长9.8%，全年预计增长8.0%；CPI低位运行，PPI高涨，剪刀差扩大。
• 全国政策：房地产税试点稳步推进，住房市场、保障房市场和租赁市场成为政策重点。
• 烟台政策：大力发展租赁市场，从公积金、人才政策、住房保障等方面进行调控。
• 烟台规划：黄渤海新区定位为面向东北亚高水平开放战略枢纽、海洋强省示范区和全国高端装备制造基地。中心城区规划“一核两翼三板块、一核突破五城驱动、两带提升三环支撑三港协同”发展结构。

土地市场表现

• 供销情况：2021年全市商住类土地供应487.13万㎡，成交447.73万㎡，同比分别下降35%和40%。
• 楼面地价：年度平均楼面地价略有下降，芝罘区楼面地价最高，达4151元/㎡。
• 溢价率：市场平均溢价率0.63%，芝罘区溢价率最高，达1.55%。
• 重点地块：如高新区海兴路以西地块、芝罘区下曲家村地块等，由城投集团及部分房企竞得，部分地块需配建商业或安置房。

商品房市场

• 供销价：商品房市场整体供大于求，成交均价11509元/㎡，同比下降1.6%。
• 区域对比：芝罘区供销两旺，成交均价居六区之首；莱山区成交量位列第二，牟平区销售套数和面积领先。
• 成交结构：商品住宅占84%，商业公寓占6%，办公类物业占4%。

企业表现

• 重点房企：城投集团在土地市场表现活跃，获取土地超100万㎡，溢价率1.79%。
• 融资环境：20年下半年房企融资环境趋紧，年底信贷、债券、外资注入等有所改善，融资规模较10月大幅增长。

总结与展望

2021年烟台房地产市场在政策引导下保持平稳发展，土地市场遇冷，商品房市场供大于求，住宅市场成为主要驱动力。未来，随着房地产税试点的推进和城市规划的深化，烟台房地产市场有望进一步优化，促进市场高质量发展。同时，融资环境的改善可能为房企提供一定支持，推动市场复苏。