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2021年2月昆明房地产市场研究报告总结

核心内容概览

本报告主要分析了2021年2月昆明房地产市场的宏观环境、土地市场、规划预售、商品房市场及房企聚焦等方面的情况，为房地产行业及相关利益方提供数据支持与市场趋势参考。

主要观点

1. 宏观环境

• 全国经济：2020年全国GDP同比增长2.30%，经济持续稳定增长；2021年1月CPI同比下降0.3%，PPI同比增长0.3%。
• 昆明经济：2020年昆明地区生产总值为6733.79亿元，同比增长2.30%；社会消费品零售总额同比下降3.60%，金融机构存款余额同比增长9.49%。
• 政策环境：全国及昆明地区出台多项政策，包括限制房地产开发用地、推进乡村振兴、加强楼市调控、加强资金监管等，政策整体趋向收紧与规范。

2. 土地市场

• 供销情况：2月昆明土地供应9.54亩，成交53.12亩，供销量大幅下滑，远低于往年同期。
• 土地用途：本月仅西市区有土地供应，为商业用地；北市区和呈贡区有土地成交，其中北市区成交面积占比90%。
• 成交价格：本月土地成交均价为1522万元/亩，住宅和商业用地均无溢价。
• 土地流拍：本月无土地流拍。
• 3月预成交：预计3月将有一宗商业用地成交，面积9.54亩。

3. 规划预售

• 规划审批：本月昆明共有2个商品房项目过规，总建面25.76万方，环比和同比均大幅下降。
• 预售情况：本月新增供应面积22.60万方，销售面积41.86万方，供求比为0.54。
• 分区域供应：南市区供应与成交量最大，占比分别为62%和98%。
• 分物业类型：商品住宅供应21.56万方，销售32.62万方；商业供应1.04万方，销售1.95万方；办公供应0，销售7.28万方。
• 库存变化：商品房库存减少至2305.08万方，去化周期为2.15年。

关键信息

4. 商品房市场

• 供销价走势：新增面积22.60万方，销售面积41.86万方，成交均价14587元/㎡。
• 分物业情况：
  • 商品住宅：去化周期1.0年，成交均价17220元/㎡，库存减少11.06万方。
  • 商业：去化周期15.13年，成交均价14649元/㎡，库存减少0.91万方。
  • 办公：去化周期5.76年，成交均价9935元/㎡，库存减少7.28万方。
• 市场影响：受春节假期及疫情影响，市场整体成交量下降，价格略有波动。

5. 房企聚焦

• 公元锦悦项目：位于昆明经开区石龙路西侧，由旭辉集团与新希望集团联合开发，涵盖8栋小高层、6栋中高层/高层及1所幼儿园，精装交付，价格区间在9800-11500元/㎡。
• 项目优势：
  • 开发商实力：旭辉集团与新希望集团强强联手。
  • 教育配套：项目自带幼儿园，周边有36班完小、24班小学、15班完中、12班中学。
• 项目劣势：
  • 竞争激烈：经开区在售项目较多，多为刚需盘。
  • 交通不便：周边无地铁，公交系统相对落后。
  • 区域发展：目前为工地较多、路况较差、缺乏医院及大型商业中心。

总结

土地市场

• 土地供销大幅下滑，市场进入年初盘整期，无溢价成交，无流拍情况。
• 3月预计有一宗商业用地成交，但整体市场仍处于低迷状态。

商品房市场

• 受春节效应影响，商品房市场整体供销量下降，去化周期有所缩短。
• 商品住宅去化周期较合理，但商业和办公去化周期较长，价格波动明显。

政策导向

• 国家及地方加强楼市调控，严控资金违规流入楼市，推动农村产业发展与乡村振兴。
• 昆明重点推进城市更新及基础设施建设，计划实施700项市级重点项目，总投资超22633亿元。

附录：政策摘要

• 农村产业融合发展用地政策：农村一二三产业融合发展用地不得用于商品住宅、别墅等房地产开发，加强土地用途监管。
• 中央一号文件：推进农村集体经营性建设用地入市，加强农村产权制度改革。
• 昆明重点项目：包括基础设施、产业、前期项目等，推动城市高质量发展。