20210620-中达证券投资-内地房地产周度观察_招商系REITs底层资产解析_21页

内地房地产周度观察总结

核心内容概述

本文围绕内地房地产市场动态、REITs发行情况及政策支持展开分析，重点介绍了招商系REITs的底层资产、发行情况及对房企的启示。同时，分析了主要城市新房和二手房成交情况，以及本周重要政策和公司动态。

招商系REITs底层资产解析

招商系REITs募资情况

• 蛇口产园REITs：募资总额为20.8亿元，其中68%来自外部投资者，网下认购和公众认购比例分别为25%和10%，有效认购申请确认比例分别为5.9%和2.4%，均属较低水平，显示市场认购热情。
• 招商局商业房托：2019年12月于港交所上市，募资总额25.7亿港元，IPO获1.43倍认购。截至2021年6月18日，市值为31.4亿港元，日均换手率0.11%，为香港上市REITs中较低。

底层资产情况

• 蛇口产园REITs：底层资产为两座写字楼（万融大厦和万海大厦），位于深圳蛇口网谷产业园，该园区具有国家级示范意义，且租户主要为新一代信息技术和文化创意行业，合计占比53.5%。近三年营收利润稳定，原始权益人和运营企业均为大型央企，符合政策导向。
• 招商局商业房托：底层资产包括1座甲级写字楼、3座写字楼综合体及1栋购物中心，租户行业分布较分散，但符合香港REITs的资产要求，租金收入占比超过75%。

REITs成功发行的关键因素

• 重点区域：资产位于重点都市圈和重点城市。
• 重点行业：租户多为政策鼓励行业。
• 优质项目：项目经营稳定，原始权益人和运营企业具有良好信用记录。

REITs对房企融资的启示

• 境内发行：符合政策导向的产业办公类项目可参与境内REITs发行。
• 境外发行：传统商业地产项目仍需通过海外市场发行，如香港和新加坡。

行业表现

新房成交数据

• 本周新房成交面积环比下降24%，2021年累计成交面积同比上升48%。
• 主要城市表现：
  • 北京、上海、广州、深圳等一线城市新房成交面积环比下降，但部分城市如杭州、宁波等表现较好。
  • 平均去化周期42.3个月，显示市场整体库存压力较大。

二手房成交数据

• 本周二手房交易面积环比下降22%，2021年累计交易面积同比上升30%。
• 主要城市表现：
  • 北京、深圳、杭州等城市二手房交易面积环比下降，但部分城市如南京、厦门等表现较好。
  • 二手房挂牌价格指数稳中微升，一线城市和部分二线城市价格有所提升。

政策与市场动态

本周重要政策

• 上海REITs20条：上海市政府审议通过，包括设立专项资金、支持上交所和公募基金管理人开展业务、扩大投资者范围等措施。
• 长三角一体化：杭州、嘉兴发布一体化合作方案，沪杭甬湾区经济创新区建设启动，推动区域协同发展。

重点公司动态

• 奥园、花样年发行美元优先票据：分别发行2亿美元7.95%和14.5%优先票据，用于融资。
• 黑石拟收购SOHO中国91%股份：最高现金代价236.58亿港元，溢价约31.6%。

公司销售情况

• 景瑞、合生创展、保利地产、融创中国等：前5月销售金额增速较快，其中融创中国增速最高，达71.9%。
• 招商蛇口、金地集团、华润置地等：销售金额和面积均有不同程度增长。

总结

• REITs市场：招商系REITs的成功发行展示了房企通过REITs进行融资的潜力，特别是产业办公类项目。
• 政策支持：内地政策强调重点区域和行业，而香港REITs市场对商业地产的限制较少，有助于房企拓宽融资渠道。
• 市场表现：主要城市新房和二手房成交面积整体下降，但部分城市表现较好，去化周期和价格指数有所上升。
• 投资建议：维持“强于大市”评级，看好长三角区域都市圈化发展对购房需求的支撑作用。

关键信息

• REITs发行：招商系REITs的成功经验表明，房企可通过REITs实现资产证券化，特别是产业办公类项目。
• 政策导向：内地REITs试点强调重点区域、重点行业和优质项目，符合政策导向的资产更易成功发行。
• 市场动态：新房和二手房市场整体表现疲软，但部分城市和项目表现较好，反映区域差异。
• 融资渠道：房企可考虑通过REITs或优先票据等方式融资，以应对行业融资环境收紧的挑战。