20210606-中达证券投资-内地房地产周度观察_公募REITS研究系列之二_制度框架差异与收益特点解析_20页_801kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

本报告主要分析了我国与海外REITs市场的制度框架差异与收益特点，并结合当前房地产市场表现和相关政策动态，为投资者提供了参考意见。同时，报告还提供了主要城市新房和二手房的成交数据，以及REITs的收益结构和底层资产信息。

主要观点

1. 我国与海外REITs市场的制度框架差异

• 设立动机：我国设立基础设施REITs的动机更偏向于引导社会资本流入基础设施领域以促进经济增长，而海外REITs市场则更侧重于振兴房地产市场和经济。
• 制度框架：海外REITs制度框架更为宽松和成熟，允许非上市形式、对底层资产经营时间与收入稳定性的限制较少，并提供更完善的税收优惠政策。
• 底层资产类别：我国REITs底层资产主要集中于政策鼓励的基础设施行业，如仓储物流、产业园、收费公路等，而海外REITs则以商业地产为主。
• 投资者限制：我国REITs市场对公众投资者参与程度有限，大部分份额配售给原始权益人和专业机构投资者，公众配售比例通常不超过24%。

2. REITs收益特点分析

• 经营权类REITs：收益结构更接近债券，预期分派收益率较高（8.5%-11.8%），但价格收益较弱，更受利率影响。
• 产权类REITs：收益结构更类似于权益资产，价格受底层资产运营管理能力影响较大，运营能力是影响其收益率的关键因素。
• 吸引力比较：我国首批经营权类REITs的分派收益率较亚洲其他REITs市场（如日本、新加坡、香港）具备一定吸引力，且与10年期国债收益率的差额较大。

3. 公募REITs市场表现

• 首批REITs：我国首批9单REITs中，经营权类REITs的分派收益率显著高于产权类，且战略配售比例远高于规定下限，公众投资者参与度较低。
• 管理能力：部分外部管理人与原始权益人相关，具备较强的管理能力，对REITs的收益率有积极作用。

关键信息

1. 数据要点

• 新房成交：截至6月4日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升7%，2021年累计成交面积同比上升56%。
• 可售面积：13个主要城市可售面积环比下降5%，平均去化周期为13.5个月，环比下降9%。
• 二手房交易：15个主要城市二手房交易建面环比下降15%，2021年累计交易面积同比上升37%。

2. 投资建议

• 政策影响：本周政治局会议提出实施三孩政策及配套支持措施，可能在短期内对人口增速下滑有所对冲。
• 区域政策：长三角8城市试点异地购房提取公积金，有望进一步促进人口流动，提振部分城市购房需求。
• 市场评级：维持行业“强于大市”评级。

3. 主要城市成交表现

• 新房成交：一线城市新房成交面积环比上升13%，二线城市上升17%，三线城市下降7%。
• 二手房成交：一线城市二手房价格指数有所提升，二线城市略有提升，三线城市有所提升，四线城市缓慢上涨。

4. 政策动态

• 三孩政策：中央政治局会议提出实施三孩政策及配套支持措施。
• 城市更新基金：上海成立800亿元城市更新基金，为目前全国落地规模最大的城市更新基金。
• 公积金提取：长三角8城市试点异地购房提取公积金，可通过“一网通办”平台申请。

小结

我国与海外REITs市场在设立动机、制度框架、底层资产类别和投资者限制等方面存在显著差异。我国首批REITs的收益结构和分派收益率具备一定吸引力，尤其经营权类REITs。房地产市场表现方面，新房和二手房成交数据呈现分化趋势，部分城市涨幅显著。政策层面，三孩政策及区域公积金提取试点为市场带来一定利好。