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地产销售投资热度回落，公募REITs上市在即

核心内容概述

2021年5月，全国房地产销售、投资及新开工数据有所回落，但整体仍处于历史较高水平。与此同时，基础设施公募REITs即将在6月21日上市，为房地产行业提供新的融资与投资渠道。本文将对房地产市场现状、公募REITs的特性与影响、投资建议以及相关风险进行总结。

主要观点

1. 房地产市场现状

• 销售与投资回落：2021年5月，全国房地产销售面积和销售额增速较前四个月明显放缓，但仍处于历史较高水平。
• 新开工与竣工情况：5月新开工面积同比下降6.1%，而竣工面积增速由负转正，达到10.1%。
• 价格走势：70个大中城市新房价格环比上涨0.5%，二手房价格环比上涨0.3%。一线城市新房涨幅略升，二手房涨幅回落。

2. 公募REITs上市与特性

• 首批上市：首批9只基础设施公募REITs将于2021年6月21日上市，涵盖产业园区、仓储物流、交通基础设施和污染治理等领域。
• 运作机制：采取封闭式运作，不开放申购与赎回，投资者需将场外份额转托管至场内方可卖出。
• 价格波动：上市首日涨跌幅限制为±30%，非首日为±10%。
• 收益来源：主要依赖高比例分红和价差收益，产权类REITs首年分派率不超过5%，经营权类REITs分派率相对较高，但底层资产增值潜力值得关注。
• 风险提示：包括基金价格波动、项目运营、流动性、终止上市和政策调整等。

3. 投资建议

• 5条投资主线：
  • 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
  • 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
  • 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
  • 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务
  • 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球

关键信息

房地产市场数据

• 销售面积：1-5月累计同比增长36.3%，5月同比增速为39.0%（住宅）。
• 销售额：1-5月累计同比增长52.4%，5月同比增速为56.5%（住宅）。
• 新开工面积：1-5月同比增长6.9%，5月同比下降6.1%。
• 竣工面积：1-5月同比增长18.5%，5月同比增速为10.1%。
• 房地产开发投资：1-5月累计同比增长18.3%，2021年2月后增速明显。
• 房企到位资金：1-5月累计同比增长29.9%，主要受益于定金及预收款增长。

公募REITs信息

• 首批产品：共9只，包括沪市5只、深市4只，覆盖多种基础设施类型。
• 认购方式：采取网下询价方式，公众投资者可通过场外或场内认购。
• 收益预测：产权类REITs首年分派率不超过5%，经营权类REITs分派率相对较高。

投资建议

• 板块估值：近期处于低位，建议适当增配。
• 重点关注公司：包括万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团、新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团、华侨城、复星旅文、宋城演艺、碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、奥园美谷、苏宁环球等。

风险提示

• 项目交付风险：可能因交付延迟影响企业业绩。
• 销售增长风险：销售增速低于预期可能影响整体盈利能力。
• 政策调控风险：调控政策收紧可能对市场造成影响。

行业动态

政策动态

• 央行MLF操作：6月15日开展2000亿元MLF操作，维持流动性合理充裕。
• 地方调控：无锡市、上海市等地发布房地产调控政策，强调“房住不炒”和稳定预期。
• 税收政策：财政部、税务总局发布企业改制重组土地增值税政策公告。
• REITs试点：首批公募REITs产品发布上市交易公告书，标志着REITs市场启动。

公司动态

• 我爱我家：获股东大会批准2020年年度权益分派方案，每10股派发现金0.13元。
• 数源科技：2016年非公开发行股票，募集资金净额26,712.16万元。
• 鲁商发展：获批准2020年年度权益分派方案，每10股派发现金0.2元。
• 蓝光发展：全资子公司股权被司法冻结。
• 中交地产：联合竞得两地块，总价达86亿元。
• 金地集团：完成15亿元中期票据发行，利率为3.79%。
• 万通发展：拟转让60%控股子公司股权，价格为6.3亿元。
• 阳光城集团：与云南国际信托合作，发行不超过10亿元的资产管理产品。
• 滨江集团：控股股东增持1.03%股份。

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在20%以上。
• 持有：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间。
• 中性：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间。
• 回避：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-20%与10%之间。
• 卖出：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在-20%以下。

行业评级说明

• 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上。
• 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间。
• 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数-5%以下。

重要声明

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