2022年上半年重庆房地产市场回顾与展望_8页_2mb

2022年上半年重庆房地产市场回顾与下半年展望总结

核心内容概述

2022年上半年，重庆市房地产市场在复杂宏观经济环境下呈现出结构性调整与局部活跃的态势。工业互联网、金融业及汽车制造等产业成为主要驱动力，推动写字楼、零售物业及仓储物流市场的发展。尽管部分市场面临空置率上升、租金承压等问题，但政策支持与产业升级为市场注入新活力。

房地产市场分析

写字楼市场

• 整体表现：

  • 无新增供应，净吸纳量为 -0.5万平方米，空置率上升至 25.9%。
  • 甲级写字楼租金下跌 0.9%，整体租金下跌 0.6%。

• 区域表现：

  • 大化杨、江北嘴及解放碑区域空置率分别上升至 25.5%、24.9% 和 36.5%。
  • 传统春节后疫情反复及行业整合导致退租集中于二季度。

• 需求结构：

  • TMT行业（19.8%）、金融业（14.0%）、工业品制造（13.6%）主导去化。
  • 头部内外资交运运输类企业进驻，需求占比升至 11.5%。
  • 租户更青睐小面积精装房源，部分业主积极改造楼层以适应市场需求。

• 下半年展望：

  • 将迎来约 39万平方米 新增供应，市场供需压力或将持续。
  • 《重庆市促进工业经济平稳增长若干政策措施》出台，预计刺激制造业发展，带动办公需求增长。

零售物业市场

• 整体表现：

  • 主城区无新增供应，净吸纳量为 -8.0万平方米，空置率上升至 10.8%。
  • 首层平均租金下跌 0.6% 至 377.7元/月/平方米。

• 业态分布：

  • 零售业态占比 55.6%，奢侈品、美妆及基础款服饰活跃。
  • 餐饮业态占比 27.8%，咖啡餐饮、正餐等细分领域扩张。
  • 体验业态占比 7.8%，健康护理品牌积极布局。
  • 新能源汽车相关主力店占比 8.9%，成为新兴需求增长点。

• 城市更新影响：

  • 解放碑、观音桥等老牌商圈持续扩容升级，推动市场焕新。
  • 存量物业开启大规模迭代调整，如大都会东方广场、悦荟购物中心、重庆新光天地等。

• 下半年展望：

  • 龙湖时代天街E馆、合景悠方等5个购物中心合计 47.2万平方米 商业面积将开业。
  • 政策支持与城市更新将增强消费市场的包容性与灵活性，消费引领作用有望提升。

仓储物流市场

• 整体表现：

  • 新增供应 1.0万平方米，高标库总存量升至 463万平方米。
  • 净吸纳量为 18万平方米，同比下降 41.2%。
  • 空置率下降至 21.1%，平均租金下跌 0.5%。

• 需求结构：

  • 三方物流（54.3%）、制造业（26.4%）、电商（14.9%）主导去化。
  • 制造业相关物流需求占比达 42.3%，汽车制造相关需求增长显著，占比 74.1%。

• 产业背景：

  • 新能源汽车加速发展，上半年零售额同比增长 1.6倍，占全市限上汽车类商品比重 14.3%。
  • 重庆正推动“ 9 + 3 + 5 + 30”新能源汽车产业体系，打造智能网联新能源汽车生态城。

• 下半年展望：

  • 将迎来 4个新增项目，合计 33万平方米 仓储面积，主要集中在空港园区。
  • 市场压力犹存，租金回调面临挑战。

专家观点

• 黄璐（CBRE成都顾问及交易服务部 | 办公楼负责人）：

  • 城市产业结构优化为办公需求注入新动能。
  • 重庆招商引资目标为 1.85万亿元人民币，聚焦智能新能源汽车、电子、软件、生物医药、消费品工业等领域。

• 邹丽娟（CBRE西南区战略顾问部负责人）：

  • 零售物业市场处于焕新突破期，城市更新与多元消费需求推动市场质变。
  • 本土文化资源的唤醒为消费体验注入新活力。

• 王蒙豪（CBRE成都顾问及交易服务部 | 产业地产负责人）：

  • 仓储物流市场需求增长活力显著，受益于“消费+制造业”双驱动。
  • 重庆外贸总值排名全国第9位，笔记本电脑出口量保持全国第一，手机、汽车、摩托车出口量均在全国前三。

总结

2022年上半年，重庆房地产市场在宏观经济不确定性和疫情反复的影响下，呈现结构性调整与局部增长并存的特点。写字楼、零售物业及仓储物流市场均受到产业政策、城市更新和消费升级的推动，未来随着政策红利释放和产业加速发展，市场有望迎来新的增长契机。