2019上半年上海物业市场回顾与展望_21页_4mb

上海物业市场2019上半年回顾与下半年展望总结

核心内容概览

2019年上半年，上海物业市场整体受到中美贸易争端和中国经济增速放缓的影响，市场需求出现走弱，租金承压。预计下半年市场信心将有所回暖，支持性政策及措施的落地将有助于需求企稳，但租金仍面临结构性下调的压力。

主要观点

• 需求将回暖但市场仍将持续调整：政策支持和市场信心恢复将推动下半年需求回升，但平均租金仍有下调压力。
• 租户策略调整：成本敏感型租户可考虑在次中心区和商务园区寻找租赁机会，或寻求更好的续约条款。
• 开发商策略：部分开发商可能推迟新项目入市，以避免激烈的租赁竞争。
• 招商引资平衡：有招商引资需求的业主需在产业需求与税收政策之间寻求平衡，以满足成长型企业的发展需要。

写字楼市场

上半年回顾

• 需求走弱：整体需求下降，主要受经济环境影响。
• 供应量大：上半年供应量较大，导致空置率上升。
• 租金承压：受供需关系影响，租金出现小幅下调。

下半年展望

• 租金结构性下调：2019-2021年期间，租金增速将放缓至2.0%以下。
• 需求企稳：随着市场信心恢复及政策支持，净吸纳量有望企稳。
• 子市场表现：
  • 静安：租金保持增长。
  • 浦东：金融行业受抑制，需求走低，但有望随金融开放企稳。
  • 张江、金桥：需求稳健，但受新增供应影响，空置率略有上升。
  • 市北：租金表现较好。

主要租户动态

• TMT与医疗：为主要增长动力，如亚马逊、微软、施耐德等。
• 高端制造：如Konica Minolta、Federal Mogul等企业活跃。
• 专业服务：如Wintell & Co.等。

商务园区市场

上半年回顾

• 需求放缓：整体需求下降，空置率略有攀升。
• 供应量大：全年供应量较大，对市场形成压力。

下半年展望

• 需求反弹：战略性新兴行业及科创板政策将带动需求回升。
• 租金小幅回调：上半年租金小幅下调，但下半年有望微升。
• 重点区域：
  • 张江：需求保持稳健，但空置率上升。
  • 漕河泾：高端零售品牌扩张活跃。
  • 金桥：需求保持稳定，租金有望维持平稳。

零售物业市场

上半年回顾

• 消费升级推动：体验式消费、网红店、首店经济持续推动市场需求。
• 供应量大：年内供应量较大，年末空置率或将上升。

下半年展望

• 租金结构性下调：非核心商圈新增供应将影响整体租金水平。
• 重点项目：
  • 白玉兰广场引入恐龙人俱乐部、Lab旗舰店等。
  • 港汇恒隆引入星巴克臻选咖啡焙烤坊中国首店。
  • 上海首家 Wolfgang's Steakhouse 亮相白玉兰广场。
• 租金表现：平均租金为33.95元/平方米/天，年增长率预计放缓至2.0%以下。

工业物业市场

上半年回顾

• 需求波动：受电商战略、拆旧及税收政策影响，需求出现波动。
• 供应量增加：上半年新增供应44,000平方米，空置率上升至9.5%。

下半年展望

• 需求增长：新零售推动前置仓需求增长，物流配送时间缩短。
• 租金稳中微升：租金保持稳定，全年增速放缓至2.0%以下。
• 租户策略：部分电商转向自建仓储，税收与租金成本成为迁移因素。

总结

2019年上半年，上海物业市场整体面临挑战，需求走弱，租金承压。随着下半年政策支持和市场信心恢复，需求有望企稳，但租金仍将面临结构性下调。不同物业类型及区域表现各异，租户和开发商需根据市场变化调整策略，以应对持续的市场调整。