2020年上半年上海房地产市场回顾及展望_8页_1mb

上海房地产市场2020年上半年总结

核心内容概览

2020年上半年，上海房地产市场在新冠疫情的背景下经历了一定的波动，但整体呈现复苏迹象。各细分市场如写字楼、零售物业、仓储物流及大宗交易均表现出不同的发展趋势，反映出市场对疫情后经济复苏的预期。

写字楼市场

主要观点

• 需求复苏：随着疫情得到控制，商务活动逐步恢复，二季度写字楼带看量增加，净吸纳量达72,874平方米。
• 行业分布：金融、TMT、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学等行业需求活跃，传统金融类需求最为突出。
• 区域表现：新兴商务区如前滩、大虹桥等区域出现大量医药、生命科学及专业服务类企业的搬迁扩租需求；核心区如南京西路、陆家嘴需求韧性较强。
• 空置率：全市空置率较去年底轻微上升0.5个百分点至19.9%。
• 租金趋势：二季度平均租金报价为每月每平方米282.1元，较去年底下跌3.0%。

关键信息

• 上半年新增供应12.2万平方米，包括静安宝华中心、前滩东方广场二期与上海金融街中心一期。
• 商务园区写字楼市场新增供应13.8万平方米，其中漕河泾板块贡献近八成，空置率上升至18.6%。
• 商务园区租金表现相对稳定，平均报价为每月每平方米130.0元，仅下降0.8%。

零售物业市场

主要观点

• 市场表现：上半年无项目开业，净吸纳量为负，空置率升至8.2%。
• 品牌迭代：疫情加速了品牌更新，餐饮业态表现尤为明显，连锁咖啡茶饮和中式简餐品牌快速扩张。
• 新兴业态：美妆集合店在核心及次级商圈逆势扩张，利用Z世代消费习惯进行引流。

关键信息

• 中信泰富广场与嘉杰国际广场停业改造，新世界百货虹口店闭店。
• 预计下半年新增供应33.4万平方米，核心商圈项目将完成改造重新开业。

仓储物流市场

主要观点

• 需求增长：疫情推动医药企业与生鲜电商的冷库仓储需求增长，第三方冷链物流服务供应商对干仓面积改造兴趣增加。
• 市场回暖：二季度吸纳量超过5万平方米，较一季度有所回升。
• 租金表现：受新增供应影响，空置率上升至8.6%，但平均租金报价增长1.1%至每月每平方米47.6元。

关键信息

• 上半年新增供应3.6万与15.3万平方米分别来自浦东机场和松江板块。
• 预计未来六个月内将有超过23.8万平方米的高标仓库入市，短期内空置率可能继续上升。

大宗交易市场

主要观点

• 交易活跃度：上半年累计交易24笔，总额达324.1亿元，较去年同期下降41%。
• 物业类型：写字楼交易占主流，占比约58%；零售和酒店分别占25%和13%。
• 投资者行为：境外投资者活跃度下降，内资自用买家成为市场主力，知名金融机构在上海中心城区购置总部楼宇。

关键信息

• 二季度录得5笔大宗交易，成交总额82.3亿元。
• 投资者对结构性消费升级持续看好，建议关注产业规划与布局，选择产业集聚区域。

展望与建议

主要观点

• 市场展望：预计下半年写字楼净吸纳量将逐步攀升，商务园区租赁需求将释放，零售市场有望回暖。
• 政策影响：上海市政府推出多项利好政策，如营商环境改革、投资促进措施等，有助于吸引外资和中资企业。
• 投资建议：写字楼需关注产业规划，零售物业可关注区域型及社区商场，长租公寓因人才虹吸效应而具备投资潜力。

关键信息

• 写字楼市场预计下半年供应100万平方米，净吸纳量有望提升。
• 商务园区预计新增供应50万平方米，租赁需求将逐步释放。
• 零售市场下半年新增供应33.4万平方米，空置率将逐步下降。
• 内资自用买家在推动市场增长中起关键作用。