20220423-光大证券-百城土地成交月度跟踪报告（2022年3月）_3月集中土拍成交超千亿_Q1土地出让金同比-27__15页_1mb

行业研究总结：2022年3月百城土地成交分析

核心内容

2022年3月，全国百城土地成交面积为10,091万平方米，同比下降42.5%；成交总价为1,852亿元，同比下降41.1%。一季度百城土地成交面积累计同比下降34.3%，成交总价累计同比下降54.7%。3月地方政府性基金预算本级收入同比下降21.9%，其中国有土地使用权出让收入同比下降22.8%。同时，3月TOP50房企新增土地价值总计614亿元，同比下降67%；新增土地建面总计588万平方米，同比下降81.4%。

主要观点

• 土地市场整体低迷：百城土地成交持续处于历史低位，尤其在三四线城市，成交量和价格均大幅下滑，显示出市场信心不足。
• 土地成交分化加剧：一线城市土地成交均价同比上涨248.8%，而三四线城市则同比下降41.5%，显示土地市场在城市能级上出现明显分化。
• 集中供地带来短期提振：3月有8城开启首轮集中土拍，成交金额超千亿，但成交溢价率均值仅为4.1%。截至4月22日，已有11城（含上海）开启首轮土拍，成交楼面均价提升至13117.5元/平方米，溢价率均值降至3.6%。
• 政策利好逐步释放：2022年开年以来，房地产行业流动性持续改善，包括LPR下调、保障房贷款不纳入集中度管理、预售监管资金新规等，有助于修复“α风险”。
• 房地产金融审慎管理持续：尽管流动性有所改善，但“去杠杆”趋势仍将持续，部分房企仍面临信用风险。

关键信息

分能级城市土地成交结构

• 一线：成交建面21万平方米，同比下降27.1%；成交总价44亿元，同比增长22.2%；成交均价21,261元/平方米，同比增长67.6%。
• 二线：成交建面1,077万平方米，同比下降41.6%；成交总价932亿元，同比增长0.7%；成交均价8,656元/平方米，同比增长72.4%。
• 三四线：成交建面1,140万平方米，同比下降71.2%；成交总价371亿元，同比下降75.6%；成交均价3,252元/平方米，同比下降15.2%。

分类型土地成交结构

• 住宅：成交建面2,090万平方米，同比下降52.9%；成交总价1,205亿元，同比下降39.3%；成交均价5,764元/平方米，同比增长28.8%。
• 商服：成交建面759万平方米，同比下降54.8%；成交总价283亿元，同比下降22.3%；成交均价3,735元/平方米，同比增长71.7%。
• 商住：成交建面148万平方米，同比下降89.4%；成交总价143亿元，同比下降71.3%；成交均价9,636元/平方米，同比增长171.4%。
• 工业：成交建面6,756万平方米，同比下降29.4%；成交总价202亿元，同比下降21.6%；成交均价299元/平方米，同比增长11.2%。

房企拿地情况

• 3月TOP50房企新增土地价值614亿元，环比下降16.6%。
• 3月TOP50房企新增土地建面588万平方米，环比增加16.6%。
• 1-3月TOP50房企新增土地价值累计为2041.6亿元，同比下降65.2%。
• 1-3月TOP50房企新增土地建面累计为2,746万平方米，同比下降71.2%。

投资建议

• 推荐关注优质龙头房企，如万科A、万科企业、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、新城控股、越秀地产。
• 房地产行业流动性有所改善，但“β系数”健康稳定的趋势不变。
• 改善型购房信贷支持有望提升，地产债发行可能放量。
• 公募REITs发行有望破冰，首批基础资产可能包括保障性租赁住房和商业地产。

风险分析

• 宏观经济风险：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦及俄乌冲突等因素可能影响房地产行业的发展。
• 房企债务风险：部分房企面临偿债高峰，低信用房企债务违约风险增加。
• 政策不确定性：房地产金融审慎管理及“去杠杆”政策可能对房企造成持续压力。

附录：重点上市公司列表

估值方法的局限性说明

本报告所含分析基于假设，不同假设可能导致分析结果差异。所采用的估值方法及模型均有局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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