房地产-透过财政看地产：基建空间和土地出让金_15页_1mb

透过财政看地产：基建空间与土地出让金分析总结

核心内容

本文通过分析2021年1-10月的财政数据，探讨了四季度基建投资的扩张空间以及地产市场降温对土地出让金的影响。文章指出，尽管政策端对基建的支持力度加大，但实际增量有限，难以对冲地产投资下滑带来的影响。同时，土地市场降温导致土地出让金收入大幅减少，进一步影响地方政府财政平衡。

主要观点

1. 四季度基建投资增量空间有限

• 账本一（一般公共预算）：1-10月基建支出进度偏慢，预计11-12月将同比多增1207亿元，带动基建投资（传统口径）多增4829亿元。
• 账本二（政府性基金预算）：专项债发行有所加快，但支出进度偏慢，闲置资金预计将在11-12月形成支出，带动基建投资多增1868亿元。
• 合计：年末财政资金可带来基建全年同比1.8个百分点的上行空间（复合同比增速），但这一空间远不足以抵消地产投资下滑的负面影响。

2. 地产降温对土地出让金影响显著

• 市场表现：自8月以来，百城住宅类用地成交比和溢价率双双下行，反映房企拿地意愿减弱。
• 收入趋势：国有土地出让收入同比连续为负，收入进度较往年明显落后。
• 测算结果：
  • 预测组：假设地产持续降温，全年土地出让收入预计为8.6万亿元。
  • 对照组：假设地产未降温，全年土地出让收入预计为9.4万亿元。
  • 实际影响：8-10月土地出让收入已减少4860亿元，若11-12月地产降温持续，全年土地出让收入将因地产影响减少8101亿元。

3. 地产对经济的重要性难以替代

• 地产投资下滑不仅影响基建对冲能力，也拖累地方政府财政收入，进而影响地方财政平衡。
• 鉴于地产对经济的支撑作用，未来可能出台更多对冲政策，房地产政策底已显现。

关键信息

• 土地流拍率：10月达到28.8%，为2010年以来新高。
• 专项债使用效率：财政部出台专项债用途调整指引，旨在提高资金使用效率，预计11-12月形成支出。
• 财政杠杆效应：账本一通过杠杆效应可撬动约4倍的基建投资增长，账本二则按1:1杠杆测算。
• 风险提示：国内政策调控可能超预期，疫情发展也可能对经济产生较大影响。

结构概览

• 引言：指出地产行业指标疲软，市场对四季度基建和土地出让金变化存在疑问。
• 摘要：总结基建和土地出让金的分析结论。
• 01. 年末基建投资发力空间预判：
  • 分析专项债和一般公共预算对基建的支持。
  • 预测四季度基建投资增量空间为1.8个百分点。
• 02. 地产降温对土地出让金的影响幅度：
  • 描述地产市场降温对土地成交和溢价率的影响。
  • 通过预测组与对照组测算土地出让金收入减少幅度。
• 03. 风险提示：
  • 提出政策调控和疫情发展的不确定性。
• 致谢与免责声明：
  • 民生证券研究院的联系方式。
  • 报告的免责声明和版权说明。

数据支持

• 图1：显示一般公共预算1-10月基建支出进度不及往年。
• 图2：展示2021年专项债增量与支出进度不匹配的问题。
• 图3：反映百城住宅类用地成交比下降趋势。
• 图4：展示百城住宅用地溢价率大幅下行。
• 表1：列出专项债用途调整操作指引的主要内容。
• 表2：展示土地出让收入进度影响幅度测算结果。

结论

四季度基建投资扩张空间有限，难以有效对冲地产投资下滑。土地市场降温导致土地出让金收入大幅减少，预计全年减少8101亿元，影响地方政府财政收入。地产对经济的重要性不容忽视，未来可能出台更多对冲政策。