房地产行业百城土地成交月度跟踪报告（2022年3月）：3月集中土拍成交超千亿，Q1土地出让金同比下降27_-20220423-光大证券-15页_1mb

行业研究总结：2022年3月房地产市场分析

核心内容

2022年3月，全国百城土地成交面积为10,091万平方米，同比减少42.5%；成交总价为1,852亿元，同比减少41.1%。整体来看，一季度百城土地成交面积同比缩量34.3%，成交总价同比缩量54.7%，成交均价同比缩量31.1%。这表明房地产市场整体处于历史低位，土地市场持续低迷。

3月，8城开启首轮集中土拍，成交宗数123宗，成交面积994.4万平方米，成交总价1026.5亿元，平均溢价率4.1%。截至4月22日，已有11城（含上海）开启首轮土拍，成交宗数190宗，成交面积1530.5万平方米，成交总价2007.6亿元，平均溢价率3.6%。

主要观点

土地市场分化明显

• 一线：成交面积21万平方米，同比-27.1%；成交总价44亿元，同比+22.2%；成交均价21,261元/平方米，同比+67.6%。
• 二线：成交面积1,077万平方米，同比-41.6%；成交总价932亿元，同比+0.7%；成交均价8,656元/平方米，同比+72.4%。
• 三四线：成交面积1,140万平方米，同比-71.2%；成交总价371亿元，同比-75.6%；成交均价3,252元/平方米，同比-15.2%。

总体来看，土地成交均价在一线城市显著上升，三四线城市则大幅下降，反映出市场供需结构的分化。

土地成交情况

• 土地类型：住宅类土地成交面积为2,090万平方米，同比-52.9%；成交总价为1,205亿元，同比-39.3%。
• 土地类型结构：住宅成交均价5,764元/平方米，同比+28.8%；商服成交均价3,735元/平方米，同比+71.7%；商住成交均价9,636元/平方米，同比+171.4%；工业成交均价299元/平方米，同比+11.2%。

房企拿地情况

• TOP50房企：3月新增土地价值614亿元，同比下降67%；新增土地面积588万平方米，同比下降81.4%。
• 累计：1-3月新增土地价值2,041.6亿元，累计同比下降65.2%；新增土地面积2,746万平方米，累计同比下降71.2%。

关键信息

• 土地市场：3月未成交土地占比36%，较2月上升12个百分点，反映市场活跃度下降。
• 政府政策：5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，房地产行业流动性持续舒缓。
• 风险提示：新冠疫情、经济结构调整等因素可能影响行业发展；房企债务到期高峰，叠加“三道红线”政策，部分房企债务违约风险增加。
• 投资建议：看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A、万科企业、中国金茂、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、新城控股、越秀地产。

分能级城市土地成交结构

• 一线城市：土地成交面积和总价同比分别下降34.8%和68.1%，但成交均价同比上涨248.8%。
• 二线城市：土地成交面积和总价同比分别下降36.9%和12.2%，成交均价同比上涨39.2%。
• 三四线城市：土地成交面积和总价同比分别下降45.5%和68.1%，成交均价同比下跌41.5%。

分类型土地成交结构

• 住宅类：成交面积2,090万平方米，同比-52.9%；成交总价1,205亿元，同比-39.3%。
• 商服类：成交面积759万平方米，同比-54.8%；成交总价283亿元，同比-22.3%。
• 商住类：成交面积148万平方米，同比-89.4%；成交总价143亿元，同比-71.3%。
• 工业类：成交面积6,756万平方米，同比-29.4%；成交总价202亿元，同比-21.6%。

投资建议

• 2022年开年以来，房地产行业流动性有所改善，但“去杠杆”趋势仍在持续。
• 改善型购房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。
• 公募REITs发行有望破冰，首批基础资产可能包括保障性租赁住房和商业地产。
• 推荐关注优质龙头房企，如万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、华润置地、龙湖集团等。

风险分析

• 疫情冲击：可能影响居民收入和信贷扩张。
• 经济结构调整：可能导致行业就业情况不及预期。
• 房企偿债高峰：低信用房企债务违约风险增加。

附录：重点上市公司列表

• 万科A：证券代码000002.SZ，投资评级“买入”，PE 8.4。
• 保利发展：证券代码600048.SH，投资评级“买入”，PE 7.4。
• 金地集团：证券代码600383.SH，投资评级“买入”，PE 6.6。
• 招商蛇口：证券代码001979.SZ，投资评级“买入”，PE 12.1。
• 万科企业：证券代码2202.HK，投资评级“买入”，PE 6.5。
• 新城控股：证券代码601155.SH，投资评级“买入”，PE 4.4。
• 中国海外发展：证券代码0688.HK，投资评级“买入”，PE 5.6。
• 华润置地：证券代码1109.HK，投资评级“买入”，PE 7.7。
• 龙湖集团：证券代码0081.HK，投资评级“买入”，PE 8.0。
• 中国金茂：证券代码0960.HK，投资评级“买入”，PE 4.5。
• 越秀地产：证券代码0123.HK，投资评级“买入”，PE 5.3。

估值方法的局限性说明

• 报告中的分析基于多种假设，不同假设可能导致结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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