20221027-光大证券-房地产_百城土地成交月度跟踪报告（2022年9月）_上海土拍成交总价创历轮新高_50强房企新增土地价值环比翻倍_17页_2mb

行业研究总结：2022年9月房地产市场分析

核心内容概述

2022年9月，中国房地产市场整体呈现成交建面环比增长，但成交总价同比下滑的趋势。百城土地成交建面达15,569万平方米，环比增长6.94%，但同比减少6.8%。成交总价为4,291亿元，环比增长80.9%，但同比减少12.0%。1-9月累计成交建面11.4亿平方米，累计同比减少15.8%；累计成交总价23,690亿元，累计同比减少36.3%。

主要观点

1. 土地市场表现

• 9月单月数据：百城土地成交建面和总价均呈现环比上升，但同比均有所下降。成交均价同比下滑17.7%，但环比上升69.2%。
• 22城“两集中”供地：截至9月30日，22城均完成二轮土拍，合计供应463宗涉宅地块，成交431宗，成交建面约4,230.1万平方米，成交总价约5,386.8亿元，成交均价约12,734.5元/平方米，溢价率均值约2.7%。
• 上海土拍：上海第三轮土拍成交总价突破千亿元，创历史新高，较二轮土拍总价增长35.1%。成交建面为357.7万平方米，成交均价29,460元/平方米，溢价率约2.3%。
• 未成交土地比例：9月未成交土地占成交土地宗数的22%，1-9月未成交土地占成交土地宗数的24%。

2. 分能级城市表现

• 一线城市：成交建面603万平方米，同比减少3.3%，但成交总价1,540亿元，同比增加54.7%；成交均价25,553元/平方米，同比增加60.0%；溢价率3.52%。
• 二线城市：成交建面2,094万平方米，同比减少42.2%，成交总价1,463亿元，同比减少38.3%；成交均价6,986元/平方米，同比增加6.8%；溢价率2.81%。
• 三四线城市：成交建面2,105万平方米，同比减少7.7%，成交总价606亿元，同比减少35.8%；成交均价2,881元/平方米，同比减少30.4%；溢价率2.49%。

3. 分类型土地成交情况

• 住宅类土地：9月成交建面3,468万平方米，同比减少36.5%；成交总价2,608亿元，同比减少22.3%；成交均价7,521元/平方米，同比增加22.3%；溢价率3.9%。
• 商服类土地：9月成交建面1,468万平方米，同比增加6.8%；成交总价377亿元，同比增加6.9%；成交均价2,568元/平方米，同比增加0.1%；溢价率7.7%。
• 商住类土地：9月成交建面1,333万平方米，同比增加24.7%；成交总价1,001亿元，同比增加5.1%；成交均价7,510元/平方米，同比减少15.8%；溢价率0.8%。
• 工业类土地：9月成交建面8,401万平方米，同比增加31.7%；成交总价255亿元，同比增加33.6%；成交均价304元/平方米，同比增加1.3%；溢价率1.6%。

4. 房企新增土地获取情况

• TOP50房企：9月新增土地价值1,848.8亿元，同比减少21.2%，环比增加156.8%；新增土地建面1,097万平方米，同比减少62.5%，环比增加81.3%。
• TOP20房企：新增土地价值和建面分别由保利发展和华润置地占据首位。

关键信息

1. 政策背景

• 积极政策：自2022年以来，政府出台多项政策，包括5年期LPR下调、保障房贷款不纳入集中度管理、预售监管资金新办法等，旨在修复“α风险”并促进房地产市场健康发展。
• 金融政策：金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续，部分房企“α风险”仍可能暴露。
• 市场调控：住建部、央行、银保监会等联合出台政策，支持“保交楼”及已售逾期难交付项目交付，进一步稳定市场信心。

2. 未来展望

• 市场回暖预期：随着疫情好转和政策效果逐步显现，房地产行业供需有望回暖。
• 市场关注：近期房地产板块关注度上升，优质龙头房企表现突出，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、保利发展、招商蛇口等。

风险提示

• 政策推进不及预期：房地产宽松政策落地效果可能不如预期，影响市场信心。
• 市场需求不足：房地产市场需求恢复可能不及预期，影响销售和投资。
• 项目竣工延迟：房企项目竣工进度可能滞后，影响市场供应。
• 多元化业务不佳：部分房企多元化业务发展不力，可能影响整体盈利能力。

附录：相关研报

• 20221016：居民中长贷边际改善，REITs扩募进行时
• 20221007：百强销售同比降幅连续四月收窄，优质国企及区域龙头复苏加速
• 20221001：政策利好频发，促需求进入实质性阶段
• 20220925：百城土地成交降幅持续收窄，地产金融泡沫化势头实质性扭转
• 20220924：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，首笔保交楼专项借款到位