存量地产更新改造案例_16页_929kb

存量地产更新改造案例总结

核心内容

存量地产更新改造是当前城市更新的重要组成部分，尤其在一线城市，随着老旧物业的逐步淘汰，存量资产的价值挖掘成为投资热点。通过收购、改造、运营及资产证券化等手段，存量物业可实现租金提升、资产增值和品牌升级，成为高回报投资机会。本文列举了多个典型案例，涵盖写字楼、商业零售、产业园区、出租公寓、民宿及文化旅游商业区等类型。

主要观点

• 城市更新趋势明显：一线城市已进入存量房时代，老旧物业面临改造需求，具备较高的投资潜力。
• 改造方式多样化：根据物业类型和市场需求，改造策略包括硬件升级、业态调整、创意设计、运营优化、资产证券化等。
• 投资回报显著：多个案例显示，通过专业运营和改造，租金及资产价值均有大幅提升，部分项目甚至实现3倍以上增值。
• 金融工具助力：地产基金、REITs、资产证券化等金融手段为存量改造提供了资金支持和退出机制，成为推动项目落地的重要力量。

关键信息

1. 写字楼改造案例

• 静安高和大厦：位于南京西路，原为中华企业大厦，通过收购、改造和业态调整，租金从4元/平方米/天提升至7.0-7.5元/平方米/天，整体估值超10亿元。
• 高和蓝峰大厦：位于北京十里河，原为丹阳大厦，租金从4元/平方米/天提升至7.2元/平方米/天，投资回报率超过5%。
• 东海商业中心：位于黄浦区延安东路，总建筑面积6.3万平方米，通过淘汰40%租户，引入新品牌，租金上涨40%，出租率保持在90%以上。
• 北京世贸天阶：2007年建成，2016年进行品牌与硬件升级，实现60%以上开业率。
• 上海1933老场坊：原为屠宰场，现为时尚文化地标，吸引国际品牌和文化活动。
• 上海田子坊：以石库门老里弄为基础，打造文创产业园，入驻率高达80%。

2. 商业零售地产改造案例

• 凯德望京：原为办公项目，后转型为购物中心，通过优化业态和品牌配置，提升消费者体验。
• 上海新天地：由瑞安集团改造，将石库门建筑转化为商业区，成为上海地标性项目。
• 佛山岭南天地：以“修旧如旧”理念改造历史文化建筑群，形成华南知名商业及文化旅游地标。
• 上海金桥·佳邻坊：原为新金桥商业中心，通过差异化品牌配置，打造精致型社区邻里中心。
• 天津和平大悦城：大悦城地产输出运营管理模式，与GIC合作，实现100%签约率。

3. 产业园区改造案例

• 上海8号桥：由老厂房改造为创意产业集聚区，吸引众多创意类企业入驻，入驻率保持在90%以上。
• 上海滨江创意产业园区：利用废弃材料打造前卫设计空间，成为创意产业聚集地。
• 深圳田面设计之都：由老厂房改造为设计园区，涵盖多种设计业态，吸引初创及知名企业。
• 北京ART国际艺术园：将老酒厂改造成艺术园区，定期举办国际展览，提升区域文化影响力。

4. 出租公寓改造案例

• 新派北京CBD旗舰店：通过收购、改造和资产证券化，实现资产增值3倍以上，计划推出中国首个公寓类REITs。
• 魔方公寓：租赁整栋物业进行改造和出租，目标人群为22-35岁白领，引入生活类增值服务。
• 湾流国际青年社区：融合“存量资产改造+地产金融+互联网”模式，设计多样户型，实现住宅与商业结合。

5. 民宿改造案例

• 梵舍城市民宿：以老洋房为基础，打造高端连锁城市民宿，服务高端人群，入住率已达90%。

6. 文化旅游商业区案例

• 南京夫子庙：将老旧景区进行创新改造，打通秦淮河商业动线，提升文化内涵与商业氛围。
• 成都文殊坊：以宗教文化为核心，打造多功能都市旅游商业区，形成川西民居与佛禅文化融合的特色街区。

专注于存量改造的地产基金

• 高和翰同：成立于2015年，资金规模5亿元，投资方向包括长租公寓、文创产业园、商业地产等。
• 朗诗中信城市更新投资平台：成立于2016年，投资总额超200亿元，专注于一线城市存量物业改造。
• 歌斐改造增值基金：2016年成立，专注于存量写字楼改造，提升其资产价值。
• 万丈资本：由万科发起，初期募集规模不小于100亿元，关注存量资产的收购与改造。
• 蓝山资产：2017年成立，聚焦北上广深存量资产改造为长租公寓，目标资产管理规模100亿元。
• 城市嘉实投资管理有限公司：成立于2014年底，成功收购上海世界贸易大厦，推进全景商务办公空间改造。

结论

存量地产更新改造是城市更新的重要手段，其成功依赖于专业运营、创意设计和金融工具的结合。各类改造项目均展现出良好的投资回报和市场潜力，为未来存量资产的盘活提供了重要参考。