【仲量联行】2024年中国酒店存量资产改造白皮书——存量改造_焕然一新_40页_3mb

中国酒店存量资产改造白皮书总结

城市更新正成为推动城市发展的重要方向，北京、上海、东京等案例表明，酒店在城市综合体中的角色日益关键。北京通过“留改拆”政策，强调保留历史建筑与渐进式改造，推动从“增量发展”向“存量提质”转变。仲量联行提出“HOPSCAS”概念，即酒店（Hotel）、办公（Office）、公园（Park）、商场（Shopping Mall）、会议（Convention）、公寓（Apartment）和地铁（Subway），强调酒店需融入城市特色，成为区域功能载体。

酒店改造动机主要包括设施老化、财务表现欠佳、运营坪效低以及市场需求变化导致的竞争力下降。评估阶段需综合分析市场、运营和物业状态，明确问题根源。例如，市场需求变化可能迫使酒店调整定位，从商务型向生活方式品牌转型，或从传统客房模式转向长租公寓、商业综合体等业态。升级策略需结合品牌选择、空间再利用及工程优化。

运营模式选择需权衡品牌控制权、成本分摊与收益结构。租赁模式以固定租金回报为核心，业主承担低风险；委托管理模式依赖品牌资源，通过管理费用与收益分成优化运营；特许经营模式强调品牌标准，提升溢价空间；自营模式则需业主具备管理能力与资源投入。仲量联行案例显示，换牌与重新定位可显著提升业绩，如某中高端酒店通过品牌调整实现RevPAR超100%。

品牌选择需结合物业条件与市场策略。传统品牌（如万豪、希尔顿）对硬件要求高，改造预算庞大；新兴软品牌（如凯悦尚萃、万豪艾迪逊）则更灵活，适合空间改造需求。案例中，上海艾迪逊保留历史建筑外墙与棱角窗设计，反而成为网红打卡点；东京尚萃酒店通过主题化空间设计（如媒体、娱乐、时尚楼层）实现文化创意与现代功能的平衡。

工程改造需关注成本与效率。仲量联行提出分阶段改造策略，优先优化接待区与核心功能区，减少对运营的影响。成本控制重点包括地下室结构优化（降低土建成本）、桩型选择（兼顾安全与经济性）及能源系统升级。合同能源管理模式（EMC）成为节能减碳的常见方案，通过技术优化实现高效运营，部分酒店能耗成本下降达15%-20%。

可持续发展背景下，零碳酒店成为趋势。仲量联行推出“五位一体”低碳服务，涵盖战略规划、能源检测、技术实施、认证与长期运营。案例显示，绿色认证酒店可提升客户粘性，降低运营成本，并获得更多政策支持。同时，酒店改造需兼顾ESG要求，如无锡两家中高端酒店通过绿色认证实现节能收益显著增长。

调查数据显示，中国存量酒店改造需求集中于高端业态（占比45%），改造形式以部分营业为主（76%）。改造成本平均达每平米500-1000元，但可显著提升客房平均房价（26%-24%）。仲量联行指出，改造需从战略定位、空间规划、品牌协同等多维度考量，同时关注能源效率与社会责任，推动资产价值提升与市场竞争力增强。

总结而言，酒店存量改造是城市更新与行业转型的关键环节，需通过系统评估、灵活定位、技术优化与可持续策略实现经济与社会双重效益。仲量联行以专业视角提供全生命周期服务，助力业主在有限投入下最大化资产回报，同时推动行业向高质量、低碳化方向发展。