保利投顾研究院-【2017年热点话题】城市更新改造再运营案例剖析及启示全新-201710-27页_2mb

保利地产投资顾问有限公司城市更新改造运营案例总结

核心内容概述

本报告由保利地产发展研究中心发布，聚焦于中国城市更新改造的运营模式与市场机遇。随着新增土地资源日益稀缺，城市更新从“大拆大建”阶段进入“存量时代”，成为房地产行业的重要增长点。城市更新的核心在于对存量资产进行改造、再定位和运营，以实现资产价值的最大化。

主要观点与关键信息

城市更新的定义与发展阶段

• 城市更新分为两个阶段：拆除重建与城市有机更新。
• 西方国家城市更新历程由简单拆除重建发展到有机更新，如伦敦泰晤士河北岸的持续改造。
• 当前中国城市更新进入新阶段，强调功能优化、资产升级与运营价值提升。

主要参与者及其特点

城市更新市场由以下几类主体共同参与：

投资机构案例分析：高和资本

• 介入模式：高和资本作为早期参与者，通过设立基金收购有增值潜力的物业，引入资金方，再定位、改造、提升租金回报率，最终通过资产证券化或出售退出。
• 典型案例：
  • 静安高和大厦：2012年收购中华企业大厦，改造后租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。
  • 高和蓝峰大厦：2013年收购丹阳大厦，改造为文化创意写字楼，租金涨幅达75%，成为北京高端写字楼销售冠军。

开发商案例分析：万科

• 介入模式：万科通过设立专门基金（如万丈资本）和地方公司探索城市更新，采取轻重资产结合的模式。
• 典型案例：
  • 无极限大厦：位于上海，改造后出租率高达99%，入驻国际知名企业。
  • 张江国创中心：旧工业厂房改造为创新产业园，定位科技产业，出租率约40%，运营由上海万科产城发展及星商汇负责。
  • 哥伦比亚公园：对历史建筑进行保护性改造，定位为商业办公综合体，通过改造提升租金收益。

服务商案例分析：世联行、合富、同策

• 介入模式：服务商主要通过租赁、合作方式获取项目，进行策划、定位、装修改造，并在运营阶段输出资管服务和品牌。
• 典型案例：
  • 世联行：通过发行腾赋城市运营基金，改造上海长宁、苏城项目，实现租金溢价。
  • 合富辉煌：与邦华合作改造旧厂房为创意园“一创社区”，入驻率达95%，租金溢价20%。
  • 同策：与开发商及基金合作，提供前期咨询、招商、运营管理等服务。

城市更新轻重模式对比

城市更新的机遇与挑战

• 机遇：城市更新带来并购红利、资本红利、运营红利、政策红利，推动房地产行业向“投资-改造升级-运营-退出”的链条转型。
• 挑战：需精准识别存量资产改造需求来源，如旧产业淘汰、产业升级换代、新需求模式形成，同时注重改造方向与后续运营管理。

存量资产改造需求来源

1. 旧产业与旧商业模式淘汰：如旧厂房、闲置物业的盘活。
2. 产业升级换代的硬件需求：如工业园区升级改造。
3. 打造新需求模式：如传统办公更新为共享办公模式。

总结与建议

• 城市更新是房地产行业未来的重要发展方向。
• 不同参与方具有不同的优势与偏好，需根据项目特点选择合适的介入模式。
• 早期可尝试轻资产模式，在核心城市核心区域签订长期租约，进行小体量项目的改造与运营。
• 识别存量资产改造需求来源，提前发现增值机会，是成功实现盈利的关键。

前期探索模式

• 通过轻资产模式尝试，如租赁旧厂房、仓库等，进行改造、招商与运营，是当前城市更新市场的可行路径。
• 投资机构、开发商与服务商的协同合作，将推动城市更新项目的高效运作。

更多精彩报告

• 请关注保顾研究院公众号，获取更多城市更新相关研究报告与市场分析。