2018-存量地产更新改造案例_18页

存量地产更新改造案例总结

核心内容

存量地产更新改造是当前中国房地产市场的重要趋势，尤其在一线城市，随着土地资源的稀缺和新房市场逐渐饱和，存量资产的盘活成为投资热点。存量改造涵盖多种类型，包括办公楼、商业零售、产业园区、出租公寓、民宿、文化旅游商业区及住宅等。其核心在于通过改造提升物业价值，实现租金增长、运营优化和资产增值，同时满足市场需求变化和产业升级需要。

主要观点

• 城市更新模式：一线城市已进入存量房时代，城市更新以“旧楼改造、存量提升”为核心，推动存量资产价值再创造。
• 改造类型多样：根据改造目标和方式，存量改造可分为创造性改造、变革型改造、出尘焕新型改造等。
• 投资回报显著：通过收购低估物业、硬件升级、运营优化等方式，实现租金和资产价值的大幅提升。
• 创新商业模式：出租公寓、民宿等项目往往结合互联网、资产证券化等手段，构建轻资产、高周转的运营模式。
• 地产基金推动：专业地产基金在资金支持、资产管理、运营优化等方面发挥关键作用，成为存量改造的重要推手。

关键信息

1. 办公楼项目改造

• 静安高和大厦：原为中华企业大厦，通过收购、改造、业态调整，租金从4元/平方米/天提升至7.5元/平方米/天，估值超10亿元。
• 高和蓝峰大厦：原为丹阳大厦，租金提升75%，投资回报率超5%，成为北京市场租金增长最快项目之一。
• 徐航 base：定位创意甲级写字楼，租金提升至8元/平方米/天，与港汇广场持平。
• 上海金桥·佳邻坊：通过品牌差异化和空间优化，打造社区邻里中心，开业后入驻率100%。
• WeWork 中国旗舰店：采用BIM技术设计，提供个性化办公空间，打造共享办公社区。

2. 商业项目改造

• 凯德望京：办公楼改购物中心，通过外立面翻新、品牌优化实现高出租率和高租金。
• 上海新天地：将石库门建筑改造为商业区，引入国际品牌，成为地标性商业项目。
• 佛山岭南天地：历史建筑改造为文化旅游商业区，吸引高端品牌和游客。
• 北京世贸天阶：持续进行品牌和体验升级，保持高人气和高租金。

3. 产业园区改造

• 上海1933老场坊：原为屠宰场，现为文化创意地标，吸引国际品牌和文化活动。
• 上海8号桥：老厂房改创意产业集聚区，入驻率保持90%以上。
• 上海滨江创意产业园区：结合传统与现代，打造设计天堂，吸引创意企业。
• 深圳田面设计之都：旧厂房改设计园区，成为创意产业聚集地。
• 北京 ART 国际艺术园：老酒厂改造为艺术园区，定期举办国际展览。
• 上海田子坊：老里弄改造为文创产业园，形成独特的文化氛围。
• 南海意库：老厂房改造为创意园区，吸引初创公司和国际品牌。

4. 出租公寓改造

• 新派北京CBD旗舰店：通过收购+改造+资产证券化，实现资产增值3倍以上。
• 魔方公寓：租赁整栋物业进行改造，面向年轻白领群体。
• 湾流国际青年社区：结合地产金融和互联网，打造共享式青年社区。

5. 民宿改造

• 梵舍城市民宿：老洋房改造为高端分散式民宿，主打文化与品质，入住率高达90%。

6. 文化旅游商业区改造

• 南京夫子庙：传统建筑改造为体验式旅游商业区，融合现代与历史元素。
• 成都文殊坊：以佛禅文化为核心，打造多功能都市旅游文化区。

7. 住宅改造

• 上海铂悦滨江：老厂区改造为高端住宅项目，单价达13万元/平方米。

专注于存量改造的地产基金

• 高和翰同：一期5亿元基金，投资7个领域，如长租公寓、文创产业园等。
• 朗诗中信城市更新投资平台：合作规模超200亿元，聚焦一线城市存量物业改造。
• 歌斐改造增值基金：专注于写字楼改造，提升资产价值。
• 万丈资本：由万科主导，关注存量资产收购与改造，2016年收购中区广场。
• 蓝山资产：聚焦长租公寓，目标资产管理规模100亿元。
• 城市嘉实投资管理有限公司：成功收购上海世界贸易大厦，进行全景商务服务办公改造。

乾立观点

• 存量改造市场潜力巨大，是未来房地产行业的重要方向。
• 成功的存量改造依赖于对改造原因的准确把握、精准的市场定位以及高效的运营管理。
• 地产与基金的结合，为存量改造提供资金支持和退出机制，是当前发展的主流趋势。

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