2018-城市更新大潮下中国存量改造市场纵览_10页-1mb

乾立行研：城市更新大潮下中国存量改造市场纵览总结

核心内容概述

中国城市更新市场正经历从增量扩张向存量优化的转变，成为房地产行业的热点。城市更新的核心在于存量物业的改造与运营，以提升其内在价值和利用效率。由于参与方多样、区域差异明显、物业类型复杂，当前存量改造的模式和盈利方式呈现出高度的复杂性和多样性。

主要观点

1. 城市更新的发展阶段

• 国外经验：城市更新经历了从粗放式改造到渐进式更新、从单一功能提升到综合考虑社会价值与可持续发展的演变。
• 中国现状：城市更新已从物质环境改造发展为综合化的城市发展理念，尤其在一线城市起步较早，二线城市则多在21世纪开始。

2. 政策导向

国家及地方政府出台多项政策推动存量资产盘活，如：

• 土地管理政策：限制新增建设用地，鼓励存量用地转型和改造。
• 商改租政策：允许商业用房改建为租赁住房，推动租赁市场发展。
• 区域差异：一线城市如上海、北京对商改住实施禁令，限制改造方向。

3. 市场环境变迁

• 土地供应放缓：自2012年以来，全国建设用地供应同比增速持续下降。
• 二手房市场崛起：一线城市二手房占比已超一手房，表明住宅市场进入存量时代。
• 政策约束：土地审批复杂，涉及多部门协调，存在政策性风险。

关键信息

一、存量改造市场分类

1. 按物业性质分类

2. 按资产持有模式分类

3. 按物业持有人分类

4. 适合地产基金的存量改造方向

• 一线城市核心区位成熟资产并购：具有稀缺性、稳定收益及资产证券化潜力。
• 新兴商务区废旧闲置物业改造：地块价值尚在发展阶段，改造成本较低，回报空间大。
• 二三线城市政府主导项目：政府牵头推动老城区更新，适合轻资产模式输出。

乾立基金观点

中国城市更新将呈现以下五大发展趋势：

1. 一线城市主导城市更新浪潮：一线城市率先完成城市化，更新需求集中，其模式将影响全国。
2. 核心商务区旧商业物业改造升级：老旧物业因功能落后需升级，具有高投资价值。
3. 新兴商务区废旧物业改造更新：在政策与市场支持下，具备较大改造潜力。
4. 生态化与人性化趋势强化：C端客户对物业的生态、设计、配套等要求提升。
5. 二三线城市政府主导更新：政府推动老城区及人文景点更新，地产基金可输出轻资产运营能力。

结语

在城市更新背景下，地产基金需从被动的融资角色转向主动管理，提升运营和改造能力。通过精准定位、合理改造、有效赋能，地产基金可在存量市场中占据有利地位，实现资产价值的最大化。