城市更新大潮下中国存量改造市场纵览_8页_1mb

乾立行研：城市更新大潮下中国存量改造市场纵览总结

核心内容

城市更新已成为中国房地产行业的热点，特别是在一线城市，存量资产改造升级的需求不断上升。随着土地供应放缓、二手房市场崛起及政策导向，城市更新正从物质环境改造向综合化、整合性的城市发展理念演进。存量改造市场呈现出复杂的分类与运作模式，对参与方的运营能力和资源整合能力提出了更高要求。

主要观点

• 城市更新趋势：城市更新进入新阶段，核心在于存量资产的改造与运营，以提升其价值与利用度。
• 政策支持：国家及地方政府出台多项政策，鼓励盘活存量土地与资产，控制新增建设用地，推动土地节约集约利用。
• 市场特征：存量物业种类繁多，改造方向因地制宜，运作模式多样，参与方包括政府、开发商、私募基金及海外机构。
• 改造流程：存量改造流程包括“重新定位 -> 合理改造 -> 准确赋能 -> 改善现金流 -> 提升物业价值”，其中内容再造是价值提升的核心。
• 运营能力关键：无论何种改造模式，团队的运营管理能力是决定项目成败的关键。

关键信息

一、政策背景

二、存量改造市场划分

1. 按物业性质分类

2. 按资产持有模式分类

3. 按物业持有人分类

适合地产基金的存量改造方向

• 一线城市核心区位成熟资产并购：投资价值高，收益稳定，适合资产证券化。
• 新兴商务区价值洼地优质资产：交通便利、配套完善，租金成本低，未来增值空间大。
• 阶段性价值被低估的存量资产：获取成本低，改造空间大，适合通过改造提升价值。

乾立观点：地产基金应关注城市更新未来趋势

1. 一线城市主导城市更新浪潮：一线城市城市更新需求集中，其经验将影响全国。
2. 核心商务区旧商业地产改造升级：地理位置优越，改造后可提升竞争力与投资价值。
3. 政策导向推动城市更新：国家政策鼓励盘活存量，推动土地节约集约利用。
4. 运营能力决定项目成败：无论是重资产还是轻资产模式，运营能力是核心竞争力。
5. 地产基金需转型为主动管理型机构：提升运营管理能力，从资金供给方转型为“投融资退”一体化的主动管理型机构。

总结

城市更新趋势下，存量改造市场复杂多样，涉及多种物业类型、持有模式及参与方。地产基金需提升主动管理能力，关注一线城市核心区域及新兴商务区的改造机会，通过并购、改造、运营实现资产增值与现金流改善。未来，城市更新将更加注重文化融合、生态共享与可持续发展，运营能力将成为市场主导力量。