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天健集团（000090）房地产行业深度研究报告总结

核心内容概述

天健集团（000090）是深圳市国资委控股的综合性企业，主营业务涵盖建筑施工、地产开发和城市综合服务。公司作为深圳城市更新改造的主要受益者，其业务模式具有显著的协同效应，具备良好的增长潜力。报告首次给出“买入”评级，目标价为14.5元，对应2017年20倍估值。

主要观点

• 城市更新受益：深圳在“十三五”期间，超过2/3的居住用地通过城市更新方式供应，天健集团在“棚改+旧改+运营管理”模式上具有显著优势，将长期受益于深圳城市更新。
• 业务协同显著：公司三大业务板块（建筑施工、地产开发、城市综合服务）协同效应明显，尤其是建筑施工与城市服务的结合，为公司带来更高的毛利率和净利率。
• 粤港澳大湾区受益：随着大湾区建设的推进，深圳作为核心城市，基建投资和地价增值趋势明显，天健集团的建筑施工业务和地产业务将充分受益。
• 盈利增长预期明确：预计2017-2019年公司归母净利润将保持86%的复合增长率，EPS分别为0.72元、1.13元、2.42元。
• 估值显著低估：公司当前股价明显低于RNAV，具备较大的估值修复空间。

关键信息

1. 公司概况与股权结构

• 天健集团是深圳国资委旗下企业，前身为深圳市市政工程公司。
• 控股股东深圳市国资委与深圳远致合计持股39.57%。
• 2016年完成对粤通公司的收购，实现资产注入，强化其在建筑施工领域的龙头地位。

2. 三大业务板块

• 建筑施工：向EPC、PPP模式转型，毛利率有望逐步提升。
• 地产开发：进入结转高峰期，结算面积和收入增长显著。
• 城市综合服务：包括商业运营、物业管理、棚改服务等，未来增长空间广阔。

3. 深圳城市更新情况

• 深圳居住用地供应中，城市更新用地占比达68.8%。
• 城市更新项目主要包括综合整治、功能改变和拆迁重建三种类型，其中拆迁重建项目对土地使用权和规划有较大影响。
• 公司在多个城市更新项目中取得进展，如天健·天骄项目、罗湖“二线插花地”棚改项目、福田香蜜新村和市政大院旧改项目。

4. 业绩与财务预测

5. 项目结算预测

6. 盈利预测与估值

• 建筑施工：2017-2019年收入分别为42.7亿、70亿、91亿，毛利率逐步提升。
• 地产开发：2017-2019年收入分别为38.3亿、60.3亿、106.8亿，毛利率分别为52%、49%、60%。
• 城市综合服务：预计2017-2019年收入分别为8亿、12亿、18亿。
• 公司整体盈利预测：2017-2019年EPS分别为0.72元、1.13元、2.42元，复合增长率为86%。
• 目标价：14.5元，对应2017年20倍PE，反映公司合理估值。

投资风险提示

• 销售与结算进度可能受政策或市场环境影响而减慢。
• 粤港澳大湾区政策红利可能不及预期。
• 国资国企改革政策出台可能低于预期。

催化因素

• 深圳城市更新项目进入结算阶段。
• 建筑施工板块新增大额订单。
• 城市服务板块表现出成长性。
• 粤港澳大湾区细化政策不断落地。
• 深圳国资国企改革出台细化措施。

总结

天健集团作为深圳国资委旗下的重要企业，凭借其在城市更新、建筑施工及城市综合服务领域的综合优势，有望持续受益于深圳城市更新和粤港澳大湾区建设带来的发展机遇。公司三大业务板块协同发展，盈利能力和估值空间显著提升，具备长期投资价值。