20180103-川财证券-房地产月报_TOP100房企集中度达55.5__13页_1mb

房地产行业2018年1月2日月报总结

核心内容

2017年房地产行业整体呈现集中度提升趋势，TOP200房企各梯队集中度显著上升，其中TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升10.6个百分点至45.9%，TOP100房企集中度达55.5%。与2016年相比，TOP100集中度增幅更大（10.7个百分点 vs 4.8个百分点），表明行业正向大型品牌房企集中。

主要观点

• 行业集中度增强：随着品牌房企业绩增长，市场进一步向头部企业集中，龙头房企优势凸显。
• 三大优势：行业龙头在拿地、融资、品牌溢价方面具备明显优势，其价值重估值得关注。
• 市场表现分化：2017年12月房地产板块整体表现平淡，小幅下跌0.24%。个股分化明显，泰禾集团、新城控股、阳光城涨幅居前；阳光股份、天业股份、世联行跌幅较大。

关键指标

• 30大中城市12月商品房成交面积：1716.08万平方米，环比增加251.93万平方米。
  • 一线城市：310.35万平方米，环比增加40.35万平方米。
  • 二线城市：979.43万平方米，环比增加170.12万平方米。
  • 三线城市：426.30万平方米，环比增加41.46万平方米。

行业动态

1. 租赁住宅用地供应增加：12月12日，上海再成交6宗租赁住宅用地，合计出让面积16.6万平方米，要求全部装修并采用“只租不售”模式。
2. 北京共有产权住房地块成交：12月7日，北京房山两宗共有产权住房地块成交，2017年北京土地成交金额创历史新高。
3. 房贷利率上浮：11月西安部分银行首套房贷利率上浮20%，多数上浮10%，业内人士认为这可能抑制楼市短期热度。
4. 房企销售表现亮眼：2017年11月，千亿房企阵营已达14家，碧桂园、恒大、万科、融创等房企销售表现突出。

公司动态

• 招商蛇口：2017年11月签约销售面积48.22万平方米，同比减少27.15%；签约销售金额138.78亿元，同比增加38.63%。1-11月累计签约销售面积505.25万平方米，同比增加20.68%；签约销售金额1026亿元，同比增加56.23%。
• 阳光城：12月竞得三宗地，涉及南宁、重庆、宁波等地，拿地积极。
• 华夏幸福：取得武汉青山北湖生态新城PPP项目成交资格，并在菲律宾开展产业园区合作。
• 陆家嘴：转让上海佳寿公司51%股权，获得17.16亿元净利润。
• 世联行：世联红璞完成增资扩股，注册资本增至1亿元，云贷柒号和世联集房分别出资2000万和8000万。

风险提示

• 经济数据不及预期：可能影响房地产市场需求，导致行业业绩下滑。
• 政策收紧：房贷政策趋严将抑制购房热情，影响房企销售和投资。
• 市场波动风险：部分三四线城市房价上涨过快，可能透支未来预期，政策调整后面临回调风险。

行业估值情况

• 截至12月底，房地产板块市盈率（PE TTM）为15.47倍，排在28个行业中的倒数第二位，仅高于银行板块，显示出相对较高的安全边际。

行业趋势与展望

• 2017年下半年房地产市场出现明显分化，热点城市销售面积回落，部分三、四线城市因投机需求出现上涨。
• 政策调控对市场影响显著，尤其在热点城市，限售政策抑制了短期投机行为。
• 行业集中度提升是长期趋势，大型品牌房企更具竞争力和抗风险能力。

总结

2017年房地产行业整体呈现集中度提升、市场分化加剧、政策调控加强的特点。行业龙头凭借其品牌、融资和拿地优势，表现优于整体市场。部分三四线城市房价上涨过快，存在政策调控风险。房地产板块估值相对较低，具备一定的投资价值，但需关注宏观经济和政策变化带来的潜在风险。