20170305-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_勿以部分三四线补涨盖全局_春季行情末更需注重基本面安全边际_39页_1mb

勿以部分三四线补涨盖全局 春季行情末更需注重基本面安全边际

核心内容

本报告聚焦2017年房地产行业策略与配置，指出当前市场并非全面上涨，而是部分三四线城市因需求外溢和去化周期下降出现短期补涨，但整体销量仍处于回落趋势。行业仍处于小周期调整阶段，中周期尚未结束，未来将经历“上--调--上”三浪结构。政策层面，因城施策、分类调控仍是主基调，同时支持特色小镇和大都市圈发展。在配置方面，建议关注资源型地产股、国企改革及房地产新经济领域。

主要观点

1. 市场表现与趋势

   • 部分三四线城市量价短期向好，但整体销量仍呈回落趋势。
   • 一线、二线、三线城市继续分化，一线仍在低位，二线趋势回落，三线高位震荡回落。
   • 2017年1-2月销量累计同比继续下行，下行趋势不变。

2. 政策导向

   • 政策强调因城施策、分类调控、有保有压，支持特色小镇和大都市圈发展。
   • 一线城市继续加强房地产信贷管理，限购政策收紧，二套房首付比例和贷款年限上调。
   • 政策推动房地产去库存，关注热点区域及地方国企改革。

3. 行业周期与配置建议

   • 地产行业仍处于小周期调整阶段，中周期预计持续至2019年。
   • 上半年宜布局高折价资源型地产股、国央企改革、部分有安全边际小票。
   • 下半年可关注周转型公司及具备成长性的物流地产、房地产新经济等领域。

4. 估值与市场情绪

   • 春季行情背景下，地产板块属于估值修复行情，市场情绪及流动性是主要驱动因素。
   • 高估值公司（如持有型公司）在低利率环境下难以产生超额收益。

关键信息

一手房销售情况

• 重点城市1月日均销量环比增长6%，其中一线城市增长9%，二线城市增长10%，三线城市增长3%。
• 3月累计同比继续回落，一线城市下降36%，二线城市下降40%，三线城市下降15%。
• 长三角、珠三角城市销量回升明显，环渤海和中西部城市则继续下滑。

二手房销售情况

• 重点城市二手房销量大都回升，但部分城市如北京、南京、苏州仍面临较大跌幅。
• 3月二手房销量同比普遍下降，但部分城市如杭州、大连、青岛、南昌等出现大幅回升。

房价走势

• 70城房价指数1月环比上涨0.2%，30城上涨，4城持平，36城下跌。
• 丹东、兰州、岳阳、常德、三亚涨幅较大，哈尔滨、温州、乌鲁木齐、平顶山跌幅显著。

土地市场

• 1月重点城市住宅类土地供应量季节性回落，但同比数据仍保持高位。
• 一线城市土地成交降至低点，二线城市和三线城市有所回升。
• 楼面价略有上涨，但溢价率仍处于低位。

配置建议

• 资源型地产股：如【侨城、北京城建、金融街】，具备价格支撑和长期土地红利。
• 周转型地产股：如【新城、阳光城、华发】，关注销量回升机会。
• 代理公司：如【世联】，具备成长性。
• 国企改革：重点关注【侨城、保利、上实、沙河、渝开发】等标的。
• 房地产新经济：如【世联】，引入“长租公寓”概念，具备估值优势。
• 多元化转型：关注大金融（如【嘉宝集团】）和大健康（如【苏宁环球】）领域。

风险提示

• 市场流动性波动可能影响周期股表现。
• 多元化转型效果可能低于预期。
• 行业龙头波动可能加大。

数据速览

一手房销售

• 重点城市日均销量：67城+6%，一线+9%，二线+10%，三线+3%。
• 3月累计同比：67城-28%，一线-36%，二线-40%，三线-15%。

二手房销售

• 重点城市日均销量：北京-38%，深圳-18%，杭州+21%，南京+14%。
• 3月累计同比：北京-5%，深圳-67%，杭州+180%，南京-25%。

土地市场

• 百城住宅类土地供应量：1月34城合计推盘量13万套，环比下降42%。
• 住宅类土地成交量：1月整体回落，但同比数据持续回升。
• 住宅类土地楼面均价：略有上涨，一线下降，二线和三线上升。

结论

报告强调，当前地产板块的上涨更多是估值修复，而非基本面全面改善。建议投资者关注资源型公司和具备安全边际的标的，同时重视政策导向和行业整合机会。在配置上，上半年侧重资源型地产股和国企改革，下半年则关注周转型公司及新经济领域。