房地产行业5月行业动态报告：5月市场成交强势修复，政府工作报告基调仍以稳为主-20200605-银河证券-41页_1mb

报告摘要

房地产行业5月动态总结

核心内容

2020年5月，房地产市场成交强势修复，基本恢复到去年同期水平。重点城市新房销量同比增速为-0.6%，较上月回升11.5个百分点。1-5月新房销量累计同比为-22.0%，降幅较上月收窄6.6个百分点。三线城市成交增速已回正，而一、二线城市成交增速降幅逐步收窄，其中三线城市回暖幅度最大。

政府工作报告对房地产行业仍以“稳”为主，强调“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并提出“因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。同时，政府推动老旧小区改造，为物业管理行业带来新的市场空间。

主要观点

市场成交回暖：受前期受抑制需求释放影响，市场总体成交继续回暖，三线城市表现尤为突出。
政策基调稳定：“房住不炒”仍是政策主基调，但“一城一策”的边际宽松逻辑未变。
融资环境改善：房企融资成本边际改善，境内融资环境逐步宽松，政策支持主要集中在供给端。
估值处于低位：房地产行业市盈率处于历史底部区域，部分重点个股股息率较高，长线投资价值凸显。

关键信息

市场表现

2020年5月，37城新房销量同比增速为-0.6%，较上月回升11.5个百分点。
1-5月新房销量累计同比为-22.0%，降幅较上月收窄6.6个百分点。
一线城市新房销量同比为-9.1%，二线城市为-4.2%，三线城市为+6.6%。
一线城市去化周期分别为6.9个月（上海）、7.2个月（深圳）、13.2个月（南京）、22.6个月（北京），三线城市去化周期普遍较长。

财务表现

2020年一季度，房地产行业营业收入为3558.85亿元，增速为-4.71%。
扣除非经常损益的归母净利润为195.60亿元，增速为-39.64%。
房企货币资金达12329.49亿元，基本与2018、2019年末持平。
筹资活动现金流净流入1663.01亿元，较去年同期大幅增加42.17%。

行业趋势

房地产行业已进入成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段。
人口老龄化趋势明显，城镇化率增速放缓，房地产需求逐渐萎缩。
与美国等发达国家相比，中国房地产市场仍有发展空间，尤其是在租赁市场和住房结构方面。

投资建议

重点推荐企业：万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、阳光城（000671.SZ）。
投资逻辑：疫情对行业基本面的负面影响逐渐修复，二季度迎来需求集中释放，板块估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高，具备长线投资价值。
政策支持：关注下半年需求端政策支持力度，尤其是老旧小区改造对物业管理行业的利好。

风险提示

经济下行压力：宏观经济和行业整体面临下行压力。
政策调控不确定性：房地产调控政策可能根据市场变化进行调整，存在不确定性。

附录

图表目录：
- 图1：重点37城新房成交情况
- 图2：重点37城新房成交累计同比
- 图3：重点一二三线城市新房成交量累计同比
- 图4：重点城市新房成交累计同比
- 图5：一线4城库存（套）及去化周期
- 图6：二线6城库存（套）及去化周期
- 图7：三线7城库存（套）及去化周期
- 图8：重点城市去化周期（月）
- 图9：历年营收（亿元）及同比增速
- 图10：历年扣非归母净利润（亿元）及同比增速
- 图11：历年总资产（亿元）及同比增速
- 图12：历年资产负债率（%）
- 图13：历年货币资金（亿元）及同比增速
- 图14：历年现金流净额（亿元）及同比增速
- 图15：净资产收益率ROE
- 图16：ROE杜邦分解
- 图17：中国城镇化率变化情况
- 图18：主要国家家庭户均规模
- 图19：中国城镇化率变化情况
- 图20：主要国家家庭户均规模
- 图21：中国城镇化率变化情况
- 图22：主要国家家庭户均规模
- 图23：中国城镇化率变化情况
- 图24：主要国家家庭户均规模
- 图25：美国房地产销售及房价变动
- 图26：中国房地产销售及房价变动
- 图27：美国GDP变动
- 图28：中国GDP变动
- 图29：美国总人口及增速
- 图30：中国总人口及增速
- 图31：美国置地人口结构变化情况
- 图32：中国置地人口结构变化情况
- 图33：美国城市化进程
- 图34：中国城市化进程
- 图35：2020年房企境内外债券融资情况（亿元）
表格目录：
- 表1：中美房地产产业经营模式比较
- 表2：十九大以来中央重大会议及重要媒体关于房地产的表述
- 表3：疫情发生以来各地对房地产行业的支持政策
- 表4：今年1-4月A股上市房企发债情况